По прошествии 17 мая дедлайна по сдаче налоговых деклараций произошло пока максимальное количественное укомплектование армии покупателей за прошедший период 2021-го календарного года. Отрадно, что в этот раз оба календарных пика – и по количеству покупателей, и по количеству листингов на рынке недвижимости пришлись именно на май месяц. Согласно информации RMLS, в мае установлен рекорд по количеству предложения на рынке: так, в орегонской части Portland Metro Area эти цифры доходили до значения 1050+ штук, а в вашингтонской его части – до 330+. Покупатели не заставляли себя долго ждать и, активно принимаясь за дело, снимали с рынка в статус pending порядка 80-90% ежедневного предложения.
Отдельно остановимся на «завсегдатаях» на рынке недвижимости, то есть тех покупателях, которые месяцами пытаются подстроить рынок под себя, чтобы купить дом на выгодных для себя условиях: в правильном месте и по цене ниже рыночной. До конца не осознавая своей реальной роли в таком статусе, эти горе-покупатели оказывают сами себе медвежью услугу, которая выражается в следующем. Подавая заведомо проигрышный оффер, они автоматически выступают в роли статиста без какой-либо реальной полезной цели. При этом, чисто психологически, общее количество офферов, львиную долю которых представляют именно такие горе-заявители, оказывает влияние на реальных покупателей, цель которых «купить дом», а не «купить дом подешевле»! Эти реальные покупатели, осознавая фактический спрос на дом, вынуждены повышать размер своего предложения в сравнении с тем, как они бы сделали не будь этих проигрышных офферов на столе у продавца. В итоге дом продается даже дороже, чем была его рыночная цена на момент торгов. С чем же при этом остаются горе-покупатели? С тем, что в каждых последующих торгах в результате вышеописанной ситуации дома, которые изначально, может, еще и были в бюджетах этих покупателей, неумолимо выходят за рамки этих бюджетов и уже становятся для них недоступными. Таким образом, поэкспериментировав на рынке месяц-другой, эти покупатели и обзаводятся приставкой «горе-», так ничего и не приобретя и виня всех и вся за то, что они не смогли сделать по причине своего же собственного нежелания слушать советы профессионала-риелтора, внимать им и действовать сообразно.
Теперь перейдём к той самой инструкции для покупки дома, придерживаясь или, в идеале, полностью следуя которой, у Вас появляется реальный шанс приобрести дом в кратчайшие сроки.
- проведите со своим риелтором столько бесед, сколько Вам только понадобится для того, чтобы оказаться с ним/ней на одной «волне». Перед началом процесса покупки дома, каждый покупатель обладает определенным набором вводной информации, которая была почерпнута из разных источников. В разы большим объёмом реальной полезной информацией обладает Ваш риелтор. В задачи обоих входит подвести их общие суммарные знания под один знаменатель, чтобы в процессе подбора дома осуществлять именно командную работу.
- ввиду опасений остаться на улице по факту продажи дома, продавцы ожидают соответствующего понимания со стороны покупателей. За последние несколько месяцев в устойчивую практику вошло предложение покупателем продавцу так называемого rent-back, то есть права проживать продавцу в уже проданном доме еще какое-то время после закрытия сделки. Этот прием несколько сглаживает волнения продавца на предмет своего будущего и позволяет менее нервозно осуществить сделку. Пользуясь этим приемом, нужно, однако, не забывать об ответственности обеих сторон, вытекающих из арендных отношений за этот бонусный период – оформление арендной страховки входит в обязанность продавца, содержание дома – в обязанность покупателя как фактического собственника дома.
- не обращайте слишком серьезного внимания на listing price дома! Самой распространенной ошибкой начинающего покупателя является восприятие всерьез ценника на дом. Многим крайне тяжело перейти в своей голове от привычного за всю сознательную жизнь понимания товарных отношений, когда покупателем уплачивается столько, сколько заявлено продавцом на том или ином ценнике. Исключением из этого и являются сделки с недвижимостью. Ключевой подход в ценообразовании с ней состоит как минимум из двух вещей – реальной рыночной стоимости объекта недвижимости и маркетинговой стратегии продавца. Первая – это определение стоимости объекта на основе Сравнительного анализа сделок со схожими объектами недвижимости, то есть, что происходило в небольшом радиусе (как правило, 1 миля +/-) от искомого объекта за последние один-три месяца с коррекцией на сегодняшние фактические тренды. Вторая – это определение способа продажи объекта, исходя из аукциона на повышение или на понижение. В первом случае стоимость объекта сознательно занижается для того, чтобы вызвать максимальный ажиотаж и создать ощущение повышенного спроса для потенциальных покупателей, что в свою очередь ведет к повышенной конкуренции между ними и, как следствие, в подавляющем большинстве случаев – к более высокой стоимости в сравнении с реальной рыночной ценой объекта, не говоря уже о listing price. Во втором случае стоимость объекта сознательно завышается и аукцион проходит с понижением цены каждый раз, когда объявленная запрашиваемая стоимость не находит отклика у покупателей. В зависимости от ценового диапазона объекта, такой шаг с понижением может быть от $5,000 каждые 3-5 дней до тех пор, пока не найдется первый покупатель, готовый уплатить таким образом сформированную конечную цену.
- Проанализируйте весь свой доступный финансовый арсенал перед подачей оффера. Общеизвестными являются следующие факты:
- как можно больший первоначальный взнос лучше минимально допустимого той или иной кредитной программой и больше приветствуется продавцом;
- большая предложенная цена – лучшая гарантия выбора Вас, чем полностью cash-offer с много более низким номиналом. В сегодняшних условиях продавцу интересен максимальный результат от продажи своего дома и ему неважно, откуда у Вас деньги – кредит или полностью с Вашего счета в банке. При закрытии и той, и другой сделок в сравнимые сроки cash-offer уже давно не является суперпривлекательной опцией. И еще один аргумент в пользу максимальной цены (а не cash-offer) в том, что если даже по какой-то причине сделка будет расторгнута из-за несостоявшегося финансирования покупателя со стороны банка, на растущем рынке продавец вернется обратно на рынок со своим объектом недвижимости уже по более высокой цене и закроет следующую (или даже через одну) сделку еще выгоднее для себя.
5) пробуйте такую опцию как pre-inspections. С согласия продавца Вы сможете провести инспекции дома до подачи оффера. Так, если с домом все хорошо и ничего страшного и/или дорогостоящего к устранению не выявлено, то при подаче оффера Вы сможете отказаться от inspection contingency, что станет серьезным козырем в конкуренции с другими офферами, поскольку продавец будет знать, что раз Вы подали оффер, предварительно потратившись на инспекции, то с большей вероятностью купите дом, чем все остальные претенденты, и не станете искать другой причины для выхода из сделки.
Данный набор приёмов не является универсальным или конечным. Риелторское искусство состоит в правильном подборе их комбинации с учетом очень многих обстоятельств; здесь всегда есть место творчеству во благо клиенту и в соответствии с законом. Для максимально эффективного процесса покупки дома обязательно подберите зарекомендовавшего себя риелтора-профессионала, ведь Ваша уверенность в будущем успехе – очень важная составляющая и совместной командной работы тоже!
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне