Авторские Двигаем Недвижимое

ИНВЕСТИРУЕМ И/ИЛИ ПЕРЕЕЗЖАЕМ ВО ФЛОРИДУ: о чем нужно знать!

Недвижимость в США

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

Большое количество резидентов Орегона и Вашингтона рассматривают возможность переезда в другие штаты, прежде всего, по субъективным причинам: экономическим (смена работы), политическим (неразделение интересов правящей партии своего штата, нежелание мириться со многими чувствительными законодательными инициативами и т. д.), индивидуальным (смена климата) и некоторым другим.

Согласно официальной миграционной статистике, о чем мы рассказывали в журнале «Афиша» в прошлом месяце, Флорида – одно из ключевых направлений общеамериканской миграции, занимающее второе место среди всех американских штатов по общему количеству прироста населения. Этот штат привлекает в том числе и орегонцев, и вашингтонцев более низкими ценами на недвижимость в сравнении с Орегоном и Вашингтоном, отсутствием необходимости в зимней одежде, большим количеством солнечных дней,  и, конечно же, возможностью использовать всемирно известную привлекательность штата в инвестиционных целях, чтобы зарабатывать на высокоразвитом рынке аренды жилья. Визитной карточкой Флориды, кроме вышеперечисленного, являются субтропический и тропический климат (на юге штата), а также места развлечений мирового уровня, такие как Disney World, Sea World, Universal Studio – в Орландо, Siesta Beach в Сарасоте как пляж #1 в США, IMG Academy – один из лучших  мировых центров Большого спорта в Брэйдентоне, Бока Ратон со своими пляжами, теннисными и гольф-кортами, где настолько бдят за безопасностью своих резидентов, что, по некоторым данным, на каждых восемь жителей приходится по одному полицейскому, Майами – как центр притяжения миллионеров и миллиардеров со всего мира, Ки Уэст – как самая южная точка континентальной Америки, от которой всего девяносто миль по прямой до Кубы. Это далеко неполный список «виновников» притяжения в этот регион мигрантов, иммигрантов и туристов со всего мира и девятнадцати миллионного собственного населения штата.

Если у Вас появились нужда и/или обоснование причины переезда во Флориду, то скорее всего Вы уже решили вопросы о том, чем будете заниматься, где жить и как проводить там свободное время.

Поскольку самым важным всегда было, есть и будет, наличие крыши над головой, то первое, с чего начинается построение фундамента для новой жизни во Флориде, – покупка или аренда жилья. И если мы не говорим сразу о Майами как одном из наиболее дорогих мест в штате, то многих мигрантов из Portland Metro Area, как при первом, так и последующем знакомствах, ожидает приятный сюрприз, связанный с доступностью жилья в сравнении с ценами Портленда-Ванкувера. Многим он кажется обманчивым, но это – действительный факт. Так, западная часть Флориды (пояс Тампа – Порт Шарлотт) является сильным магнитом для своих новых резидентов именно по этой причине. Плюс субтропический климат с более выраженной сменой температурного режима на протяжении года является более подходящим для тех, кто привык хоть к какой-то смене сезонов.

Как же правильно подготовиться к покупке недвижимости на месте во Флориде после подбора наиболее подходящего места на карте? 

Итак, сперва нужно решить финансовую составляющую этой задачи, то есть озаботиться получением pre approval-письма от лендера, имеющего лицензию на ведение этой деятельности во Флориде. Такой лендер необязательно должен находиться именно в этом штате, поэтому имеет смысл начать поиски именно со своего текущего места жительства. После получения этого письма Вы узнаете, в каком ценовом диапазоне поиска дома Вы находитесь, какой кредитный продукт будет применим в Вашем случае, по какой процентной ставке годовых, будете знать примерный размер Ваших расходов на закрытие сделки, а также примерный будущий месячный платеж. За расчетный пример при этом может быть взят любой понравившийся Вам дом в Вашем одобренном лендером бюджете. При этом, конечно же, не обойдется и без флоридских особенностей в отличие от Орегона и Вашингтона. Так, первой отличительной чертой является налог на имущество (property tax), который во Флориде, как правило, тем ниже, чем дольше текущий хозяин владеет домом. Так, если он приобрел дом в 2000-м году за $100,000, то его ежегодное повышение (индексация) ограничена тремя процентами, стоимость дома при этом никаким другим образом не пересматривается. Поэтому спустя двадцать лет рыночная цена этого дома может быть и $500,000, а вот налогооблагаемая база будет продолжать исчисляться по вышеуказанной формуле без привязки к рыночным реалиям. Такой подход каждый раз начинается по новой по факту продажи дома. И если этот дом будет продан за $500,000, то текущая действующая процентная ставка налога уже начнет исчисляться именно с этой суммы. Таким образом, размер налога может вырасти в разы. Поэтому при расчетах примерных месячных платежей на тот или иной понравившийся дом, лендеры не будут принимать во внимание текущий налог на такой дом, а будут использовать в том числе и данные по налогу на схожие недавно проданные дома в той же административно-территориальной единице (районе). Помимо известных и привычных нам НОА fees, во Флориде еще может быть так называемый СDD (Community Development District), суть которого вкратце сводится к перекладыванию финансового бремени разработки того или иного района на плечи собственников, купивших там домов. То есть это возможный дополнительный платеж, составляющий от нескольких десятков до сотен долларов в месяц на протяжении до 30 лет. Как правило, этот платеж свойственен вновь разрабатываемым районам (subdivisions), обязательно подлежит раскрытию перед потенциальным покупателем перед подачей оффера и имеет своими целями быстрое развитие территорий не за счет девелоперов и сдерживание роста цен на недвижимость косвенным перекладыванием девелоперских расходов. Поэтому Вам следует обязательно разобраться в этом вопросе, особенно при приобретении новостройки.

Также ввиду много более активного рынка недвижимости во Флориде в сравнении с Portland Metro Area ему свойственна определенная волатильность. Другими словами, неоднократный выход на рынок того или иного дома из статуса PENDING – не новость. В Portland Metro Area такое явление в подавляющем большинстве случаев означает наличие серьезных проблем с домом физического или юридического свойства. Во Флориде же к этому добавляются и много менее значимые дефекты, по нашим меркам, а также более частое обновление доступных домов. То есть покупатель может порой принимать более эмоциональные решения о выходе из сделки, основанные лишь на том, что за время проведения инспекций на рынке появился более привлекательный дом.

Инвестирование во флоридскую недвижимость, то есть приобретение второго и более домов, также имеет свою интересную коммерческую составляющую. Так, в сравнении с Portland Metro Area, цена входа на рынок арендной недвижимости при прочих равных во Флориде значительно ниже, что позволяет при ограниченном инвестиционном бюджете около $450,000-550,000 приобрести до двух домов с арендной доходностью, сопоставимой с бюджетом в $700,000-750,000 в Portland Metro Area. Решение вопроса по менеджменту арендной недвижимости во Флориде также поставлено на поток и является весьма конкурентным рынком услуг с весьма привлекательными тарифами, что позволяет решать все вопросы по поддержанию жилья в пригодном для сдаче в аренду состоянии дистанционно.

Это – лишь одни из ряда вопросов, которые требуют Вашего безусловного внимания для успешного приобретения недвижимости во Флориде как для собственного проживания, так и для целей выгодного инвестирования.

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во 
Флориде, Орегоне и Вашингтоне