ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС
«ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США»
«Риелтор – это искусство быть
ценным советником, а не продавцом»
Наконец-то пришло время, когда с большой долей уверенности можно сказать, что смутные времена неопределенности остаются позади. Мы с Вами пережили и этот рукотворный кризис со всеми его «прелестями», из которого также вручную наши жизни и выводят. Это организованное специально для всех нас путешествие в мир нюансов медицины скорее напоминало погружение Алисы в кроличью нору, где мы либо ныряли туда и тонули в непонятном для нас потоке узкоспециализированной и неоднозначной информации, либо оставались у входа в эту нору и анализировали, для чего вся эта затея нужна и к чему она приведет для рынка недвижимости. Оттого вполне естественной была реакция всех его участников – и продавцов, и покупателей – их активность резко упала. Но показательным оказалось то, что решивших взять паузу продавцов в Portland Metro Area оказалось в два раза больше, чем покупателей. Согласно экономическому закону спроса и предложения, в том числе и в нашей ситуации, в случае снижения предложения большими темпами, чем спроса, неминуемо следует либо увеличение цен, либо как минимум их замерзание вблизи нулевой отметки роста. Данное положение дел наблюдалось до конца апреля, после чего, словно оттолкнувшись от дна ненормальности, в хорошем темпе началась уверенная стабилизация по всем фронтам.
Во избежание повторения сценария предыдущего финансового кризиса 2007-2008 годов, правительством был осуществлен ряд соответствующих мер, включая отсрочку (forbearance) по ежемесячным платежам за ипотеку (mortgage) на срок от двух до двенадцати месяцев. По данным на 23 мая 2020 г., более 9%, или около 5 миллионов всех ипотечных заемщиков воспользовались этой программой. В действительности же обратившихся за этой помощью было примерно на 20% больше, поскольку не все квалифицировались по разным причинам.
Согласно Lending Tree survey, лишь примерно 5% опрошенных из воспользовавшихся данной программой заявили, что иначе бы никак не смогли своевременно осуществлять текущие взносы, еще 26% сказали, что могли бы и дальше вносить месячные платежи, но только в ущерб иным расходным статьям своего семейного бюджета, остальные 69% честно признались, что воспользовались этой программой просто для того, чтобы получить передышку по этим платежам. Таким образом, более 2/3 всех заявителей и не испытывали нужды в этой отсрочке.
Согласно данным Black Knight, 46% заявителей из всех получивших право на отсрочку платежей тем не менее своевременно полностью или частично сделали свой текущий апрельский платеж.
Как следствие, неудивительным стало и на 94% уменьшившееся количество foreclosures в сравнении с данными апреля-мая прошлого года.
В итоге желающие воспользоваться предполагаемой рыночной конъюнктурой и приобрести «со скидкой» изъятые банками дома так и не дождались этого момента в этот раз.
По данным RMLS, покупательский интерес к недвижимости (pending listings) в Clark County штата Вашингтон уже хоть и номинально, но превысил уровень прошлогодней давности. Clackamas, Washington и Multnomah Counties штата Орегон пока отстают, но, судя по темпам роста активности в них, следует ожидать, что в первой декаде июня и здесь она выйдет на ожидаемые сезонные уровни.
По официальным данным Министерства труда, на май 2020 года в целом по стране безработица составляла порядка 15%. Что в свою очередь означает, что остальные 85% продолжают свою бизнес- и наемную деятельность, а потому их планы по приобретению жилья если и изменились, то незначительно. Также одной из составных частей мотивации этого большинства является и то, что сейчас в моменте они могут приобрести себе дом в чуть менее конкурентной среде, что позволит им немного сэкономить при покупке или избежать значительных переплат при bidding wars.
Согласно website MBSLive, от апреля к маю также увеличилось количество своевременно внесенных арендных платежей – от 85% до 90% соответственно, что также сигнализирует об улучшении финансового состояния арендаторов.
Согласно Национальной Ассоциации Застройщиков, с начала 2016 года налицо тренд по снижению общей площади вновь возводимого жилья. Так, за это время она в среднем снизилась с 2487 sq.ft. до 2266 sq.ft., то есть почти на 9%. Сам по себе такой ход, с одной стороны, естественным образом подстраховывает рынок своей большей доступностью, расширяя потенциальный круг покупателей, а с другой – позволяет возводить большее количество единиц домов, с более высокой же реализационной стоимостью за 1 sq.ft. В то же время, учитывая некоторое скопившееся inventory у застройщиков в апреле-мае, чтобы войти в русло своих финансовых планов и корректно осуществлять финансирование текущих операций, последние либо значительно снижали цены (в категории $600k+ вплоть до $50k), либо вынуждены были предлагать большое количество так называемых incentives: от бесплатной опциональной бытовой техники до полного покрытия closing costs покупателей. В некоторых случаях такие «подарки» достигали в своём абсолютном выражении нескольких десятков тысяч долларов. Подобные временные маркетинговые акции сдвигали продажи с минимальных значений до приемлемых для застройщиков.
Нельзя оставить в стороне и исторически минимальные процентные ставки на 30-ти и 15-летние ипотечные кредиты. К концу мая эти значения сформировались в весьма привлекательном диапазоне. Более того, согласно последней редакции правил по возможности заёмщикам, запросившим отсрочку, приобретать второй и последующий дома, чтобы это стало для них возможным, нужно войти в устойчивый режим внесения текущих платежей в ходе действия отсрочки и/или своевременно внести не менее трёх ежемесячных платежей по окончании срока действия отсрочки. Возможно, учитывая смысл этих правил, это означает, что низкие ставки – это еще относительно надолго, что является логическим звеном в общей конструкции текущей модели рынка недвижимости, где пока не усматривается взаимоисключающих или серьёзно конфликтующих между собой его ключевых звеньев.
Таким образом, все окружающие рынок недвижимости экономические и политические события благоволят к резкому улучшению активности на нем этим летом. Выпавшие же из строя два наиболее плодотворных месяца (апрель-май) будут с лихвой компенсированы в июне-сентябре, когда неуверенность сменится долгожданным эмоциональным подъёмом участников рынка.
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Licensed in Oregon & Washington
