Рубрика ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ
При изучении рынка недвижимости и рассмотрении всех возможных опций, одной из первых мыслей, как правило, является следующая: «хочу жить в таком-то месте в новом доме». Первая ее часть обусловлена тем, что приобретение дома не осуществляется по принципу «лишь бы и хоть где», а привязано к определенному стилю жизни покупателя, его ежедневному распорядку и субъективным предпочтениям. Вторая часть обусловлена желанием жить в доме, который будет современным, вдохновляющим и не требующим практически никаких вложений в первые годы проживания в нем (за исключением регулярного обслуживания), поскольку предоставляемая застройщиком определённая гарантия на все элементы дома вселяет уверенность в незатратном решении возможных вопросов по их работоспособности. Это – абсолютно здравый и вменяемый подход, который присущ подавляющему большинству покупателей на первоначальном этапе. Другое дело, что при этом приходится сопоставлять его с существующими реалиями.
В случае если бюджет позволяет достаточно безболезненно повышать планку, переходя во все более высокую ценовую категорию по причине отсутствия искомого (ввиду невозможности) в более низкой, то поставленная задача просто является технической. К сожалению, такое может себе позволить далеко не каждый. Львиную же долю случаев составляют ситуации, при которых таким образом мечтающие покупатели разочаровываются в том, что они себе в действительности могут позволить. Так, зачастую оказывается, что их бюджет не ахти и особо разбежаться в выборе не получается. Здесь одновременно всплывает на поверхность целая масса доселе «дремавших» субъективных факторов: кредитная история (credit score и потенциальные финансовые проблемы в недавнем прошлом), фактическая долговая нагрузка (уже имеющиеся всевозможные потребительские кредиты – от авто до банальных кредитных карт), степень накала рынка (насколько не в пользу покупателя соотношение спроса и предложения в желаемом месте) и многие другие.
И тем не менее в зависимости от рынка приобретение нового и б/у дома может иметь свои непредсказуемые проявления. Так, к примеру, принято считать, что схожий б/у дом будет всегда дешевле нового дома в той же местности по ряду очевидных причин, описанных выше. На самом же деле это далеко не всегда так. Нужно обязательно знать всю подноготную такого сравнимого нового дома: построен ли он на ранее незастроенном участке или на месте снесенного дома; был ли девелопмент участка на несколько домов сразу или это – штучный объект; типовая ли это застройка или возможно участие покупателя в формировании конечного облика дома и снаружи, и изнутри; имеется ли доступ к системам городских коммунальных служб или же вода и канализация (а иногда и пропан) устроены автономно и так далее. В случае сложных и затратных комбинаций этих факторов, – да, новый дом будет несопоставимо дороже нежели б/у. И наоборот, если речь идет о приобретении дома на месте расчищенного поля (например, в результате смены zoning по нему с сельскохозяйственного на земли городских поселений), где предполагается строительство сотен домов с двумя-тремя типичными строительными планами и резко ограниченным набором опций отделочных материалов для выбора покупателем, то в таком случае стоимость новостройки может быть сопоставима с б/у домом и даже быть меньше в силу оптовой специфики затратной части застройщика.
Также стоит всегда помнить следующее правило: лучше жить в худшем доме среди лучших, чем в лучшем среди худших. В первом случае массовый характер ухоженных дорогих домов будет тянуть за собой вверх стоимость худшего дома; во втором же будет всё наоборот: масса соседствующих худших домов будет тянуть стоимость много более лучшего дома вниз. Хоть оценщики (участие которых обязательно практически во всех случаях в сделках с применением банковского кредитования) и используют разные методики для определения рыночной стоимости покупаемого дома в зависимости от его специфики, тем не менее это накладывает определенный отпечаток на процесс покупки этого дома в условиях той же bidding war или будет иметь определенное значение в случае последующей продажи этого дома через несколько лет, когда метод восстановительной стоимости оценщику уже не покажется корректным к применению. Это в свою очередь означает, что стоимость дома тогда уже может не стать привязанной к стоимости затрат на его возможное восстановление (в результате его теоретического уничтожения вследствие пожара, например), а будет приниматься во внимание именно характер окружающей застройки, которая, проигрывая этому дому изначально по ценности, потянет его стоимость вниз.
Как правило, при оценке нового дома в массовой типовой застройке, оценщик подтверждает контрактную стоимость дома. Но нередки случаи, когда застройщики с завышенными аппетитами умышленно завышают стоимость дома, предполагая, что она не будет подтверждена оценщиком, что повлечет за собой low appraisal и, как следствие, необходимость пересогласования с продавцом новой, более низкой стоимости на дом. Во избежание неисполнения своих бизнес-задач, в таких случаях застройщики используют составленные их юридическими отделами контракты, в которых заранее закрепляют за покупателем обязанность либо покрыть такую разницу в цене, либо, в случае отказа покупателя, оставляют у себя его первоначальный взнос в качестве компенсации за расторгнутый покупателем контракт. Нужно очень внимательно ознакамливаться с тем, как в контракте описаны подобного рода последствия для покупателя, чтобы изначально понимать, чего ожидать в случае пессимистичного развития событий в результате такой low appraisal.
Несмотря на такие далеко некомфортные сценарии, в нынешних рыночных условиях покупатели зачастую вынужденно соглашаются с такими условиями контракта, которые сразу заявляются застройщиком как единственно возможные и неизменные. Происходит это почти во всех случаях по причине того, что при сопоставлении всех плюсов и минусов такой ситуации становится очевидно, что подобного рода переплата сравнима с переплатой при bidding war, в которой придется участвовать при покупке б/у дома, если отказаться от идеи с новостройкой на кажущихся кабальными условиях застройщика.
Следующим важным моментом является практически повсеместный дефицит предложения домов. Этот фактор на практике приводит к тому, что любая потенциальная массовая застройка представляет особый интерес для покупателей уже на стадии каких-то первых шагов застройщика по разработке местности под нее. Нередко весь объём предложения по тому или иному району скуплен уже на стадии утвержденного плана застройки, когда лоты легально выделены и могут быть объектами продажи. Поэтому универсальной рекомендацией риелторов является необходимость в моментальной реакции покупателей на любую информацию о предстоящей застройке для как можно скорого бронирования за собой желаемого дома. При этом могут быть сложности следующего характера: застройщик официально не выставляет на продажу строящиеся дома вплоть до какой-то существенной стадии строительства: фундамент, наличие крыши, начавшаяся внутренняя отделка и т. п. Все это время застройщик осуществляет строительство за свой счет на растущем рынке и выставляет в итоге дома на продажу по ценам, изначально превосходящим его ожидания. Все это время покупатель пребывает в состоянии неуверенности о будущей цене дома в так называемом Wait List. На момент объявления цены застройщик контактирует с покупателями из этого списка, переходя к каждому следующему после отказа покупателей из верхней части списка. Если желающего приобрести дом по заявленной цене среди изначально заинтересованных не находится, дом выставляется на открытый рынок с доступом к нему уже любого желающего.
Это – лишь одни из немногих практических элементов мозаики, с которой приходится иметь дело покупателям на Seller’s market. И тем не менее случай случаю рознь, и на деле всегда приходится осуществлять тонкую подстройку приёмов и методов для достижения поставленной покупателем цели. Поэтому, чтобы не разочаровываться в процессе покупки дома и отсутствии должного результата, работайте с профессионалами на рынке недвижимости, которым Вы доверяете исключительно по объективным (а не родственным, дружественным) критериям.
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне
