Авторские Двигаем Недвижимое

Продажа недвижимости в странах бывшего СССР для покупки в США

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

Почти каждый человек, переехавший в США и находящийся в стране легально (кроме туристического варианта), рано или поздно подходит к вопросу о приобретении недвижимости (дома или земельного участка) на своей новой Родине. Вопрос этот весьма многогранен, начиная от достаточности статуса пребывания для получения ипотечного кредита (mortgage) до вспомогательных источников финансирования такой сделки (на первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки).

На практике при использовании банковского кредитования в вопросе статуса заёмщика, как правило, не имеет значения наличие американского гражданства/паспорта или Green Card, а важны SSN и разрешение на работу. То есть финансовые учреждения по большей части с равной долей заинтересованности относятся как к гражданам и резидентам, так и к соискателям того или иного убежища.

Далее заемщик проходит самую обыденную стадию первичной проверки финансовых документов и кредитной истории на предмет удовлетворения минимальным требованиям по той или иной кредитной программе, после чего получает долгожданный ответ о максимально возможном в его случае размере займа. Заметьте, в данном случае речь идет именно о размере заемных средств, а не цене дома. Последняя формируется уже исходя из размера денежных средств, которыми заемщик фактически располагает ко дню закрытия сделки. Другими словами, если банк предоставляет, к примеру, conventional заём на сумму $300,000 с обязательным минимальным первоначальным взносом (downpayment) 3%, или $9,000, то это означает, что цена дома равняется $309,000. При этом покупатель также может приобрести дом как за меньшую сумму, так и за большую. То есть если при этом рассматривается дом стоимостью $350,000, то и размер downpayment соответственно увеличивается с $9,000 до $50,000 при тех же $300,000 заемных средств. И если местные американские доходы пока не позволили накопить необходимые $50,000, многие вспоминают о своей «советской» недвижимости, средства от продажи которой в такой момент пришлись бы весьма кстати. 

Далее по факту обналичивания своего зарубежного недвижимого актива встает вопрос о переводе вырученных денежных средств в США. Среди наиболее распространенных способов являются следующие: 

  • привезти с собой с соблюдением Правил валютного и таможенного контроля стран вывоза и ввоза (максимально допустимый размер, документальное подтверждение происхождения средств и так далее);
  • перечислить безналичным способом из российского банка на свой счет в американском банке;
  • воспользоваться одной из систем международных денежных переводов: PayPal, Western Union и так далее.

Вне зависимости от выбранного способа нужно еще озаботиться и тем, как данные денежные средства будут восприняты Вашим кредитующим банком на предмет их легитимности для использования в американской сделке. По общему правилу любые наличные денежные средства, происхождение которых невозможно достоверно определить, должны пройти так называемый seasoning period, то есть просто пробыть на американском банковском счете в течение двух месяцев, после чего они практически беспрепятственно могут использоваться как первоначальный взнос и/или closing costs. Поэтому четкое документальное оформление сделки по продаже зарубежной недвижимости с необходимым переводом на английский и, возможно, нотариальным удостоверением – это одни из тех требований, которые может предъявить к Вашим деньгам банк, для того, чтобы Вы смогли использовать их немедленно, а не через 60 дней. Полный перечень требований к документальному сопровождению Вашей зарубежной сделки и предпочтительному способу ввоза в США вырученных от нее денежных средств обязательно заблаговременно выясните у своего американского банка, чтобы в итоге максимально эффективно их использовать, не тратя время зря.

То же относится и к вопросу принятия во внимание американским банком Ваших зарубежных доходов как единственно имеющихся или в дополнение к американским. Достаточно большое количество покупателей недвижимости легально проживают в США, трудясь при этом в третьих странах. Таким образом, формально у них нет американских источников дохода, но как таковой подтверждаемый доход есть. В подобных случаях настоятельно рекомендуется проконсультироваться на предмет налоговых, юридических, экономических и прочих последствий с Вашими юристами и бухгалтерами, которые разъяснят Вам все «за» и «против» такого подхода. Что же касается самих американских банков, то в дополнение к CITI и HSBC за последние годы большое количество и других банков стали продвигать ипотечные кредитные программы для заемщиков с иностранным доходом. В целом это – достаточно распространенная мировая практика: так, к примеру, сингапурские банки вплоть до BREXIT весьма оживленно кредитовали покупателей английской недвижимости. Поэтому эта опция, конечно же, доступна на практике и связана с дополнительными проверками и всевозможной верификацией как заявленных Вами источников иностранных доходов, так и их размеров. Многие крупные и не очень американские банки имеют представительства и/или дочерние банки в третьих странах, поэтому в таких случаях банковские специалисты по месту Вашего фактического дохода оперативно исследуют Вашу финансовую документацию в целях принятия решения по американской кредитной заявке. Из объективных минусов этой ситуации – более высокая процентная ставка по займу, чем при наличии американского источника дохода.

Схожим образом строится и решение вопроса при комбинированном американском и иностранном источниках дохода, когда их объединение позволяет рассчитывать на более высокий размер займа и, следовательно, приобретение более дорогого дома. Однако, вполне вероятно, что в этом случае, как и в предыдущем, процентная ставка по ипотеке все равно может оказаться несколько выше варианта с исключительно американским доходом.

Все вышеописанные сложности, однако, не останавливают как частных, так и институциональных инвесторов в американскую недвижимость со всего мира, которая является своего рода индикатором того, насколько здорова мировая экономика в целом.  

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Licensed in Oregon & Washington