Авторские Двигаем Недвижимое

ВНУТРИАМЕРИКАНСКАЯ МИГРАЦИЯ ИЛИ ГДЕ В США ЛУЧШЕ ЖИТЬ

Недвижимость в США

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

Орегонцы хорошо помнят совсем недавние времена, когда их штат три года подряд признавался первым по численности прироста населения в процентном выражении. Так ли это на сегодня? О том, как, согласно Американскому Бюро Статистики (далее – АБС), сейчас обстоят дела с внутренней миграцией, а также о том, как это влияет на рынок недвижимости, расскажем ниже.

Итак, по самой последней информации АБС, Орегон уже несколько лет подряд как не в первом десятке наиболее привлекаемых штатов ни по абсолютному количеству приехавших людей, ни по их процентному соотношению к общему числу орегонцев, ни по величине естественного прироста населения. Необходимо отметить, что, несмотря на свои внушительные размеры (№9 по стране; это чуть больше Великобритании), штат занимает скромное 27-е место по количеству населения – около 4.2 млн человек. Для сравнения: в Вашингтоне проживают более 7.6 млн человек (№13 место по стране) при том, что по площади занимаемой территории ему отводится аж 18-е место. 

По данным АБС, в 2019-м году в первую пятерку:

  • по численности населения входили: Калифорния (около 40 млн), Техас (около 29 млн), Флорида (около 19 млн) и Пенсильвания (около 12.7 млн);
  • по абсолютному количеству прироста населения за год входили: Техас (более 367 тыс.), Флорида (более 233 тыс.), Аризона (более 120 тыс.), Северная Каролина и Джорджия (более 106 тыс. каждый);
  • по соотношению числа прибывших к местному населению за год входили: Айдахо (+2.1%), Невада, Аризона и Юта (по 1.7% каждый), Техас (+1.3%).

При этом в пятерку штатов с наибольшим оттоком населения вошли: Калифорния (-203 тыс., или 0.005%), Нью-Йорк (-181 тыс., или 0.009%), Иллинойс (-105 тыс., или 0.008%), Нью-Джерси (-49 тыс.) и Массачусетс (-30 тыс.).

К сожалению, официальная демографическая статистика по большей части основана на данных DMV, а потому не отражает разбивку по благосостоянию, занятости и роду деятельности, а также семейности мигрирующих. Конечно же, переезжая, люди преследуют достижение целей по улучшению своей жизни по абсолютно различным направлениям: смена работы, экономические предпосылки (доступность, соотношение цена/качество), климат и многие другие. И следует заметить, что в 2019-м году отток населения был свойственен 27-ми (!) штатам и округу Колумбия. Однако, не стоит считать этот процесс каким-то катастрофическим или судьбоносным почти во всех случаях, поскольку в процентном выражении (то есть в плане существенности), по примеру Калифорнии в 2019-м году, мы видим, что штат потерял всего лишь 1 человека на каждые 20 тыс. своего населения! 

Еще более показательным является сравнение стоимости жилья в густонаселенных и по факту привлекательных штатах с Portland Metro Area. Как в каждом штате есть дорогие районы в топовых местностях, где проживает наиболее состоятельная часть населения с высокооплачиваемой квалифицированной работой или иными высокими источниками дохода, так и в тех же штатах есть весьма доступные города, порядок цен в которых не поражает своей величиной. В Калифорнии хорошим примером тому является Сакраменто, который в сравнении, к примеру, с L.A., отличается своей доступностью, но в то же время и много менее развитыми инфраструктурой и рынком труда. В Орегоне так же можно сравнить Портленд и Сейлем, в Вашингтоне – Сиэтл и Ванкувер, во Флориде – Майами и Сарасоту. Абсолютно логичным представляется и сильно разнящийся уровень цен на недвижимость в вышеуказанных городах. Так, переезжая из крупного города типа Портленда в Сарасоту, можно с приятным для себя удивлением открыть много более доступные цены на жилье. В то же время, сместив вектор интереса в сторону Майами, переезжающий среднестатистический житель Портленда уже не будет чувствовать себя в столь же привилегированном положении, сопоставляя расходы по приобретению и содержанию недвижимости там.

Согласно данным Oregon Employment Department, около 40 тыс. калифорнийцев ежегодно переезжают в Орегон, и в то же время около 20 тыс. орегонцев переезжают в Калифорнию. Таким образом, с 20 тыс. человек чистого «калифорнийского» ежегодного прироста на 4.2 млн населения вряд ли можно серьёзно относиться к позиции – «стало невозможно купить жильё в Портленде из-за понаехавших калифорнийцев…» Кроме того, при относительно ровном ежегодном притоке как калифорнийцев, так и представителей других штатов, рынок недвижимости Portland Metro Area за последние пару лет уже не испытывает взрывного роста цен, несмотря на очень уверенный Seller’s Market. Так, по данным на июль 2020, количество домов на рынке находилось на уровне 1.2 месяца при сбалансированном значении в 6 мес., что означает, что на каждый listing приходится 4-5 покупателей. Однако, мы уже не наблюдаем 15-20%-го роста цен в годовом выражении не только в Portland Metro Area (как 3-4 года назад), но и по всей стране, и он находится в диапазоне 1-5% в год в зависимости от региона.

Поэтому, принимая решение о переезде в другой штат, необходимо всецело взвешивать не только возможную положительную разницу в стоимости жилья, но и прочие экономические и даже политические аспекты, будь то род Ваших трудовых занятий на новом месте, отношение местных властей к дистанционному образованию, налогообложение, культурная среда, преимущественное разделение обществом Ваших интересов в политической сфере и многие другие субъективные и объективные факторы.

Также важно понимать, что внутренняя миграция заставляет власти таких штатов, которые в том или ином году претерпели отток населения в размере больше среднестатистической погрешности, пересматривать свою внутреннюю политику по многим направлениям, поскольку для них это тревожный знак, который по меньшей мере:

  • влияет на размер налоговой выручки как доходную часть местных бюджетов, 
  • дает ответ на вопрос о необходимости изменения или разработки тех или иных программ поддержки бизнеса, рынка труда и привлекательности того или иного штата в целом, включая установку акцентов как на объективные природные/климатические, так и возможные налоговые преимущества (наличие/отсутствие подоходного налога, налога с продаж и т. п.),
  • перекраивает политические расклады в штатах с примерно равномерным соотношением сторонников республиканской и демократической партий, что очень важно в выборный год.

Поэтому миграция – это постоянный, непрекращающийся процесс, который в подавляющем большинстве случаев основан на субъективном отношении человека к тем или иным побудившим его к этому обстоятельствам. В рамках одной в целом равномерно развивающейся страны причинам миграции свойственны скорее личные предпочтения и/или конкретные цели человека в отдельно взятый жизненный период, чем какие-то общие и одинаковые для всех процессы.

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во 
Флориде, Орегоне и Вашингтоне