Согласно статистике RMLS и Great Tampa Area MLS, в силу надвигающегося зимнего сезона наблюдается некоторый спад предложения на рынке жилой недвижимости при неизменном покупательском спросе. На практике это выглядит так, что находящих своих покупателей домов примерно на 10-15% больше, чем новых листингов. Это в свою очередь означает «подъедание» inventory, поскольку продавцы не восполняют предложение домов своими новыми листингами. Точечная застройка крупных федеральных застройщиков хоть и сглаживает этот эффект, но все равно не является пропорциональной спросу. Всё это поддерживает устойчивый Seller’s Market с продолжающимся бескоррекционным ростом цен без каких-либо серьезных индикаторов разворота рынка в ближайшем будущем.
Процентная ставка на 30-летнюю ипотеку в октябре пробила 3%-ную планку и находится несколько выше этой отметки. На практике же такой достаточно резкий ее рост в пределах 0.2-0.3 процентных пункта за 1-1.5 месяца не дал ощутимого результата и столь же резко не стабилизировал ни рост цен, ни фактический спрос.
В случае отсутствия в ближайшее время каких-либо предпосылок для ручного торможения экономических процессов вполне можно ожидать естественного изменения 30-летней процентной ставки в сторону ее повышения. Толчком для этого может стать взрывной рост фондового рынка на каких-нибудь нескольких серьезных положительных новостях типа крупного заказа (на $4+ миллиарда долларов) электромобилей у Tesla от Hertz и им подобным. Обычно в таких случаях это неминуемо влекло повышение доходности государственных казначейских облигаций и, как следствие, удорожание 30-летней ипотеки, хотя, за последние пару лет, эта взаимозависимость уже и не является столь же очевидной.
В этих экономических обстоятельствах наблюдается некоторое изменение качества предлагаемого на продажу не нового жилья. Все чаще встречаются старые (50/60+ лет) дома с так называемым deferred maintenance, то есть весьма запущенные по многим критериям. Их хозяева либо не имели финансовой возможности для регулярного ухода за ними, либо сами приобрели их в схожем упадническом состоянии, предполагая прожить в них непродолжительное время перед последующей продажей, пока основные системы дома еще функционируют нормально (нет следов протечки неновой крыши, много лет необслуженная система отопления и кондиционирования, и так далее).
Также в порядке вещей иметь дело с септиком, последняя откачка которого даже не была задокументирована продавцом или данные об этом не сохранились за давностью этого события.
Результаты проведенных профессиональных инспекций зачастую ставят под сомнение закрытие сделки в ситуациях, когда наличие определенных недостатков в доме является препятствием для финансирования сделки банком покупателя. Такие недостатки доводятся до банка либо через обычный документооборот между сторонами сделки (контракты и приложения к нему), либо от оценщика, который при проведении процедуры осмотра дома выявил препятствующие финансированию дома обстоятельства, одним из которых является старая изношенная крыша, пусть пока еще и не протекающая, но состояние которой визуально вызывает вопросы об ее оставшемся сроке службы. В таких случаях оценщики указывают на необходимость получения подтверждения о Сертификации крыши на 2-3 года (в зависимости от типа займа) от лицензированного руфера, который бы это подтвердил/гарантировал.
Устранение очевидно прогнившего сайдинга, выбитого/поврежденного окна, стоячей воды в подполе/подвале, плесени на стенах, полу, потолке и некоторых других серьезных дефектов может быть обязательным условием для выдачи банком кредита покупателю. Поскольку такого рода проблемы будут выявлены в любом случае, продавцу, как правило, бессмысленно отказываться от их разрешения. И на практике это делается одним из следующих способов:
- продавец устраняет их силами лицензированных контракторов за свой счет, предъявляя стороне покупателя доказательства такой оплаты для последующей их передачи в кредитующий банк;
- оплата произведенных контрактором работ осуществляется в день закрытия сделки из причитающихся продавцу средств, то есть продавец получает за минусом этих расходов; при этом подтверждение завершения таких работ предоставляется продавцом покупателю задолго до закрытия сделки, поскольку это необходимо для снятия банком соответствующих ограничений на закрытие сделки.
Эти и многие другие схожие вещи и ситуации серьёзным образом осложняют процесс покупки/продажи дома, оставляя у всех его участников не очень приятные воспоминания. Однако, и со стороны покупателей случаются определенные сложности. Часто это связано с кредитующей его организацией. В таких случаях приходится постоянно отслеживать ход процесса и иметь дело с не всегда дружелюбными и отзывчивыми контрагентами. Как правило, это приводит к задержке закрытия сделки и продлению соответствующего срока, что при неоднократном повторении в силу чрезвычайно эмоционального отношения продавца к происходящему на этой стадии может вылиться в его отказ в очередном продлении и расторжении сделки соответственно.
Это – лишь незначительная часть из повседневных вопросов при закрытии сделок, профессиональное решение которых относится к компетенции риелторов. Заблаговременное информирование своего клиента о потенциальных возможных последствиях при оценке дома и нежелательных результатах инспекций является правилом хорошего тона любого профессионального риелтора во благо интересов клиента. Уверенность клиента в качественной поддержке риелтора является необходимым залогом успешного завершения сделки.
Работайте только с профессионалами!
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне
