Окончание 2021-го ознаменовалось резким затишьем предложения на рынке недвижимости; статистические данные по новым листингам в Portland Metro Area в последнюю неделю декабря скорее походили на информационные сводки какого-нибудь малонаселенного пункта в Орегоне – настолько просели цифры! Плюс погода внесла свои коррективы и мы увидели лишь 120 новых листингов по трем (!) крупнейшим Counties Орегона (Multnomah, Washington, Clackamas) и всего 35 (!) по всему Clark County Вашингтона. Для сравнения скажем, что летом активность продавцов выше примерно на порядок (в 10 раз!)!
Покупатели же подбирали с рынка все, что там еще оставалось, и количество домов под контрактом опережало новые листинги более чем в 2 раза. Общее количество домов на рынке сократилось до минимума и на начало января можно смело сказать, что не то, что не из чего выбирать… не на что даже посмотреть! Точнее, многие даже не успевают взглянуть на стоящий дом как он уже под контрактом.
Парадокс такого рыночного расклада чреват следующим малоприятным обстоятельством. Несмотря на столь низкий объём предложения, на рынке тем не менее штучно появляются дома, заслуживающие интерес. Однако, в силу сумасшедшего спроса на стадии подачи офферов срабатывает эффект «разгона цены», поскольку в моменте отсутствуют какие-либо объективные сдерживающие ее факторы (соотношение спроса и предложения явно не в пользу спроса) раз выбирать-то не из чего, в результате чего конечная цена выигравшего оффера не просто значительно в большую сторону отличается от asking price (которая почти во всех случаях умышленно занижена продавцом), но и не подтверждается рынком фактами недавних продаж схожих домов в той же местности.
Это, в свою очередь, приводит к тому, что покупатель должен располагать значительными дополнительными средствами к первоначальному взносу и своим closing costs. При приобретении дома в кредит резко отличающаяся от рыночной цена выигравшего оффера приведет к ожидаемому явлению под названием «low appraisal», при котором оценщик определит рыночную цену дома ниже контрактной. При нормальных обстоятельствах это бы повлекло переговоры между сторонами сделки на предмет снижения цены до или в сторону, определенную независимым оценщиком. Сегодня же это почти всегда означает то, что покупатель еще на стадии подачи оффера должен:
- объективно располагать «бонусом» для продавца для покрытия разницы между оценочной стоимостью и согласованной сторонами ценой покупки;
- убедить продавца в том, что в отсутствие каких бы то ни было критических недостатков самого дома, о которых при подаче оффера покупателю неизвестно, покупатель купит этот дом вне зависимости от его реальной рыночной цены.
Это – достаточно сложная комбинация элементов bidding war, поскольку она не только должна найти полное понимание у покупателя, но еще и оказаться наиболее смелой, продуманной и интересной в сравнении с офферами других покупателей-конкурентов.
Необходимо отметить, что, в зависимости от ситуации и принимая во внимание текущие темпы роста цен на недвижимость, данный подход себя оправдывает еще и потому, что переплаченная таким образом за дом сумма, зачастую измеряемая даже десятками тысяч долларов, окупается в период от нескольких месяцев до года. Это, в свою очередь, означает то, что, к примеру, в отсутствие своего дома Вы вынуждены оплачивать аренду за съемное жилье, откуда придется выехать по окончании срока аренды; при переплате же при покупке своего дома эта «лишняя» сумма (по вышеуказанной схеме) может считаться той же самой «арендой», которую Вы платите продавцу авансом, но по окончании которой Вы не съезжаете, а остаетесь в своем доме; или что после закрытия сделки Вы разрешили бесплатно остаться продавцу в уже Вашем доме на несколько месяцев. Всё зависит от того, какой из этих примеров Вас больше устроит для поддержания собственного морального комфорта. Суть же дела от этого не изменится: Вы купите дом в условиях запредельной конкуренции, предсказуемо несколько переплатив за него, но зато решив свой вопрос, в то время как остальные покупатели продолжат тратить деньги на аренду и нервы на очередной проигранный кейс, пытаясь неуместно аккуратничать, не до конца понимая условия игры.
Всё это многим может показаться неуместным или преувеличенным, но это лишь существующие тренды рынка недвижимости, которые и Portland metro Area, и Флорида унаследуют из практик других штатов с, как правило, более высокими ценами на недвижимость, а потому и с более продвинутыми маркетинговыми технологиями (Сиэтл – Белвью в Вашингтоне, Лос-Анжелеса или Нью-Йорка). С такими трендами можно не соглашаться, оспаривать их, пытаться заново изобрести велосипед или попробовать «прийти в Тулу со своим самоваром», пытаясь насадить рынку какие-то, понятные только Вам самим правила игры; всё это даже может подогреваться по ходу вероятностью успеха в соотношении «один на миллион». Однако, если же во главу угла ставится достижение результата по покупке дома с параллельной тратой минимального количества нервных клеток, то не проникнуться внутренним устройством чуждого для Вас в повседневной жизни рынка недвижимости, к сожалению, не получится.
Процентные ставки по ипотечным кредитам будут под пристальным надзором прежде всего приобретающих дом впервые, поскольку дорожающая недвижимость вкупе с потенциально растущими кредитными ставками продолжат делать жильё все менее и менее доступным.
Инвесторы также неминуемо столкнутся с ужесточением применимых к ним условий кредитования. Общеизвестным является кредитное правило обязательного внесения не менее 20% первоначального взноса на каждый последующий дом, начиная с третьего. При этом еще и процентная ставка по такому кредиту на 0.7-1% превышает ту, что доступна при прочих равных при покупке первого дома. При объявленных Федеральной резервной системой планах о как минимум троекратном повышении процентной ставки по 30-летним кредитам в течение 2022-го года это легко может разогнать стоимость кредитования инвесторов до 5% годовых.
Флорида продолжит застраиваться семимильными шагами ввиду наличия огромных зачастую неосвоенных земельных ресурсов. Земля там может продолжить дорожать на десятки процентов в год, особенно в уже хорошо освоенных местностях: в 2021-м году там было множество примеров последующей перепродажи участков земли в конце года по ценам в 2 и более раз превышающих цену их покупки в начале года.
Будем надеяться, что в 2022-м обойдется без каких-то особых катаклизмов на экономико-политическом поприще!
Работайте только с профессионалами!
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне
