Авторские Двигаем Недвижимое

Что от кого ожидать, или кто за что отвечает в сделках с недвижимостью

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС 
«ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США»

Поскольку в последнее время всё чаще задают именно этот вопрос, настало время раскрыть его максимально подробно.

Итак, при покупке-продаже недвижимости Вы имеете дело с разного рода специалистами, призванными оказать Вам профессиональное содействие в том или ином вопросе. В подавляющем большинстве случаев количество таких профессионалов ограничивается одним десятком. Это: 

  • Риелтор (realtor): профессионал на рынке недвижимости, обладающий лицензией на осуществление предпринимательской деятельности, связанной с оказанием услуг по приобретению, продаже или аренде объектов недвижимости. Помимо качественного оказания таких услуг, он/она должны руководствоваться и Кодексом этики риелтора, регулирующим также и профессиональные отношения между самими риелторами во благо клиента и общего доверия общественности к этой профессии;
  • Контракторы (licensed, bonded and insured contractor): в случае необходимости проведения каких-либо ремонтных/восстановительных работ на стадии до выхода на рынок или в процессе согласования их в результате инспекций дома; 
  • Title officer: специалист, представляющий Title company, которая курирует переход права собственности, необходимый по закону для этого документооборот, взаиморасчеты между сторонами и предоставляет страховку юридической чистоты дома следующему покупателю на весь период его будущего владения домом, т. е. следит за тем, чтобы объект недвижимости передавался с так называемым marketable title, или возможностью последующей продажи;
  • Оценщик (appraiser): независимое третье лицо, призванное дать профессиональное мнение о рыночной стоимости объекта, являющегося предметом сделки. Финансовая организация, кредитующая покупателя, принимает мнение оценщика за основу при определении всех ключевых финансовых показателей сделки: самой цены, размера исчисляемого от нее первоначального взноса, всевозможных fees за организацию кредита и тому подобное;
  • Инспектор (inspector): этот человек проводит инспектирование объекта недвижимости с целью выявления всевозможных дефектов и расхождений с принятыми в строительстве стандартами. Этот человек руководствуется как требованиями применимого законодательства, так и специальными Правилами относительно этой деятельности, устанавливаемыми соответствующими Boards того или иного Штата. Его заключение представляет многостраничный письменный Отчет, состоящий из подробного описания выявленного на объекте исследования и фотографий, наглядно отражающих несоответствие состояния той или иной системы объекта недвижимости стандартам;
  • Кредитный специалист (Loan officer): вступает в процесс при необходимости получения покупателем кредитных средств (mortgage) для приобретения объекта недвижимости. Этот человек или группа лиц проводит тщательное исследование финансового состояния будущего заёмщика на предмет его благонадежности, согласно соответствующим общим стандартам. Отделение банка или брокередж, принимающий участие в решении финансовой задачи клиента, принимают окончательное решение о выдаче или отказе в выдаче кредита, как правило, в течение тридцати дней с момента поступления к ним подписанного сторонами сделки контракта. Работать ли с крупным банком, или с кредитным кооперативом, или с брокереджем – каждый принимает для себя решение сам. Учитывая особенности финансовой системы США, после закрытия сделки и по факту выданного заемщику кредита, этот самый кредит может быть неоднократно перепродан другим финансовым организациям для его обслуживания, а потому личная составляющая, связанная с эмоциональным предпочтением того или иного банка, не имеет значения при получении кредита. Поэтому информированные заемщики обращают внимание не на размер или название кредитующей их организации, а на привлекательность и конкурентность условий, на которых она выдает им этот кредит. В подавляющем большинстве случаев ключевыми вещами при выборе банка и банковского продукта являются: 1) размер расходов по закрытию сделки и 2) размер последующего месячного платежа за кредит. Заемщиками ошибочно ставится во главу угла критерий выбора банка только по размеру предлагаемой им процентной ставки по кредиту, поскольку это – лишь одна и далеко не ключевая составляющая предстоящих расходов по кредиту;
  • Бухгалтер (tax accountant): очень часто, особенно в случаях приобретения объектов недвижимости владельцами бизнесов, этот специалист получает типовые запросы от банков, рассматривающих файлы заемщиков, с просьбами как подтверждения того, что использование денежных средств от бизнеса заемщиком не повредит этому самому бизнесу в дальнейшем, так и разъяснения тех или иных обстоятельств налоговой отчетности клиента;
  • Юрист (attorney): на практике этот специалист, как правило, привлекается в каких-то проблемных случаях (например, нежелание одной или обеих сторон следовать условиям заключенного ими договора купли-продажи) или в особых обстоятельствах, связанных с участием несовершеннолетних, при разводе, смерти, наследовании и других случаях, когда требуется как совершить определенные предшествующие завершению сделки процедуры, так и для разъяснения ее участникам тех или иных обстоятельств и правил в соответствии законом, следование которым является настоятельно рекомендуемым, или обязательным, или может повлечь для одной или обеих сторон какие-либо нежелательные последствия, или наделить кого-то из них определенными обременительными обязанностями и т. д. Каждый риелтор должен разъяснить своему клиенту его право в любой момент воспользоваться услугами юриста, когда тот только пожелает, даже с целью разъяснения тех или иных положений договора купли-продажи, толкование которых может находиться за рамками риелторской лицензии.
  • Нотариус (notary): этот специалист играет больше роль заверителя подлинности подписи ее носителя при подписании пакета документов, необходимого для закрытия сделки. Эту же функцию может выполнять и сам escrow officer при подписании в офисе Title company. При участии этого лицензированного/сертифицированного специалиста, оформление всего кредитного пакета является оконченным правильно.

Данный перечень специалистов далеко не полный, но, понимая, кто и за что ответственен, Вам будет проще адресовать вопросы/задачи в верном направлении для оперативного их решения.

Так же детально, качественно, просто и надёжно мы решим все Ваши задачи по подбору или продаже дома, используя наиболее эффективные методы на сегодняшнем рынке!

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во  Флориде, Орегоне и Вашингтоне