Авторские Двигаем Недвижимое

Инструкция по покупке дома на сегодняшнем рынке

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

По прошествии 17 мая дедлайна по сдаче налоговых деклараций произошло пока максимальное количественное укомплектование армии покупателей за прошедший период 2021-го календарного года. Отрадно, что в этот раз оба календарных пика – и по количеству покупателей, и по количеству листингов на рынке недвижимости пришлись именно на май месяц. Согласно информации RMLS, в мае установлен рекорд по количеству предложения на рынке: так, в орегонской части Portland Metro Area эти цифры доходили до значения 1050+ штук, а в вашингтонской его части – до 330+. Покупатели не заставляли себя долго ждать и, активно принимаясь за дело, снимали с рынка в статус pending порядка 80-90% ежедневного предложения.

Отдельно остановимся на «завсегдатаях» на рынке недвижимости, то есть тех покупателях, которые месяцами пытаются подстроить рынок под себя, чтобы купить дом на выгодных для себя условиях: в правильном месте и по цене ниже рыночной. До конца не осознавая своей реальной роли в таком статусе, эти горе-покупатели оказывают сами себе медвежью услугу, которая выражается в следующем. Подавая заведомо проигрышный оффер, они автоматически выступают в роли статиста без какой-либо реальной полезной цели. При этом, чисто психологически, общее количество офферов, львиную долю которых представляют именно такие горе-заявители, оказывает влияние на реальных покупателей, цель которых «купить дом», а не «купить дом подешевле»! Эти реальные покупатели, осознавая фактический спрос на дом, вынуждены повышать размер своего предложения в сравнении с тем, как они бы сделали не будь этих проигрышных офферов на столе у продавца. В итоге дом продается даже дороже, чем была его рыночная цена на момент торгов. С чем же при этом остаются горе-покупатели? С тем, что в каждых последующих торгах в результате вышеописанной ситуации дома, которые изначально, может, еще и были в бюджетах этих покупателей, неумолимо выходят за рамки этих бюджетов и уже становятся для них недоступными. Таким образом, поэкспериментировав на рынке месяц-другой, эти покупатели и обзаводятся приставкой «горе-», так ничего и не приобретя и виня всех и вся за то, что они не смогли сделать по причине своего же собственного нежелания слушать советы профессионала-риелтора, внимать им и действовать сообразно. 

Теперь перейдём к той самой инструкции для покупки дома, придерживаясь или, в идеале, полностью следуя которой, у Вас появляется реальный шанс приобрести дом в кратчайшие сроки.

  1. проведите со своим риелтором столько бесед, сколько Вам только понадобится для того, чтобы оказаться с ним/ней на одной «волне». Перед началом процесса покупки дома, каждый покупатель обладает определенным набором вводной информации, которая была почерпнута из разных источников. В разы большим объёмом реальной полезной информацией обладает Ваш риелтор. В задачи обоих входит подвести их общие суммарные знания под один знаменатель, чтобы в процессе подбора дома осуществлять именно командную работу.
  2. ввиду опасений остаться на улице по факту продажи дома, продавцы ожидают соответствующего понимания со стороны покупателей. За последние несколько месяцев в устойчивую практику вошло предложение покупателем продавцу так называемого rent-back, то есть права проживать продавцу в уже проданном доме еще какое-то время после закрытия сделки. Этот прием несколько сглаживает волнения продавца на предмет своего будущего и позволяет менее нервозно осуществить сделку. Пользуясь этим приемом, нужно, однако, не забывать об ответственности обеих сторон, вытекающих из арендных отношений за этот бонусный период – оформление арендной страховки входит в обязанность продавца, содержание дома – в обязанность покупателя как фактического собственника дома.
  3. не обращайте слишком серьезного внимания на listing price дома! Самой распространенной ошибкой начинающего покупателя является восприятие всерьез ценника на дом. Многим крайне тяжело перейти в своей голове от привычного за всю сознательную жизнь понимания товарных отношений, когда покупателем уплачивается столько, сколько заявлено продавцом на том или ином ценнике. Исключением из этого и являются сделки с недвижимостью. Ключевой подход в ценообразовании с ней состоит как минимум из двух вещей – реальной рыночной стоимости объекта недвижимости и маркетинговой стратегии продавца. Первая – это определение стоимости объекта на основе Сравнительного анализа сделок со схожими объектами недвижимости, то есть, что происходило в небольшом радиусе (как правило, 1 миля +/-) от искомого объекта за последние один-три месяца с коррекцией на сегодняшние фактические тренды. Вторая – это определение способа продажи объекта, исходя из аукциона на повышение или на понижение. В первом случае стоимость объекта сознательно занижается для того, чтобы вызвать максимальный ажиотаж и создать ощущение повышенного спроса для потенциальных покупателей, что в свою очередь ведет к повышенной конкуренции между ними и, как следствие, в подавляющем большинстве случаев – к более высокой стоимости в сравнении с реальной рыночной ценой объекта, не говоря уже о listing price. Во втором случае стоимость объекта сознательно завышается и аукцион проходит с понижением цены каждый раз, когда объявленная запрашиваемая стоимость не находит отклика у покупателей. В зависимости от ценового диапазона объекта, такой шаг с понижением может быть от $5,000 каждые 3-5 дней до тех пор, пока не найдется первый покупатель, готовый уплатить таким образом сформированную конечную цену.
  4. Проанализируйте весь свой доступный финансовый арсенал перед подачей оффера. Общеизвестными являются следующие факты: 
  • как можно больший первоначальный взнос лучше минимально допустимого той или иной кредитной программой и больше приветствуется продавцом;
  • большая предложенная цена – лучшая гарантия выбора Вас, чем полностью cash-offer с много более низким номиналом. В сегодняшних условиях продавцу интересен максимальный результат от продажи своего дома и ему неважно, откуда у Вас деньги – кредит или полностью с Вашего счета в банке. При закрытии и той, и другой сделок в сравнимые сроки cash-offer уже давно не является суперпривлекательной опцией. И еще один аргумент в пользу максимальной цены (а не cash-offer) в том, что если даже по какой-то причине сделка будет расторгнута из-за несостоявшегося финансирования покупателя со стороны банка, на растущем рынке продавец вернется обратно на рынок со своим объектом недвижимости уже по более высокой цене и закроет следующую (или даже через одну) сделку еще выгоднее для себя.

5) пробуйте такую опцию как pre-inspections. С согласия продавца Вы сможете провести инспекции дома до подачи оффера. Так, если с домом все хорошо и ничего страшного и/или дорогостоящего к устранению не выявлено, то при подаче оффера Вы сможете отказаться от inspection contingency, что станет серьезным козырем в конкуренции с другими офферами, поскольку продавец будет знать, что раз Вы подали оффер, предварительно потратившись на инспекции, то с большей вероятностью купите дом, чем все остальные претенденты, и не станете искать другой причины для выхода из сделки. 

Данный набор приёмов не является универсальным или конечным. Риелторское искусство состоит в правильном подборе их комбинации с учетом очень многих обстоятельств; здесь всегда есть место творчеству во благо клиенту и в соответствии с законом. Для максимально эффективного процесса покупки дома обязательно подберите зарекомендовавшего себя риелтора-профессионала, ведь Ваша уверенность в будущем успехе – очень важная составляющая и совместной командной работы тоже!

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне