fbpx
Авторские Двигаем Недвижимое

Итоги 2021 года на рынке недвижимости PORTLAND METRO AREA

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС 
«ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США»

Несомненно, 2021-й стал продолжением непредсказуемого 2020-го и удивлял нас с нарастающим итогом. От 2020-го были унаследованы крайне низкое предложение домов на рынке как следствие опасения продавцов не купить ничего взамен, растущий тренд на внутреннюю миграцию по стране в развитие внезапной появившейся возможности на дистанционные работу и образование, стремительный рост цен ввиду резкого перекоса в сторону спроса на второе (vacation) и инвестиционное жилье, и резко подорожавшие стройматериалы ввиду нарушения привычных цепочек их поставок из-за «простудных» ограничений по всему миру.

«Идеальный шторм», который начался в ноябре 2020-го и был связан с исторически минимальными процентными ставками на 30-летнюю ипотеку и минимальным же предложением домов на рынке, превратился в «Идеальный шторм 2.0» в уходящем году, когда, несмотря на немного подросшие процентные ставки (выше 3% годовых, не 2.6% как год назад), цены во многих метрополиях по стране выросли более чем на 20% и Portland Metro Area тому не исключение. В отдельных местностях Флориды как, например, Hillsborough County (включает в себя Тампу с окрестностями), а также в Сарасоте рост цен составил 25-30% и более за 2021 год. 

Цены на жилую недвижимость не корректировались вниз с мая 2020 года вне зависимости от того, что происходило на рынке стройматериалов, где после невиданного доселе ценового скачка практически на всё, был существенный отскок вниз, что, с точки зрения законов экономики, должно было возыметь временный эффект и на цены на недвижимость по аналогии с ценами на бензин – при изменении мировых цен на нефть.

Также постепенно мы наблюдаем изменение устоявшихся стратегий при приобретении домов в состоянии дефицита в Portland Metro Area. Если ранее фраза «non-refundable deposit» казалась чем-то из ряда вон и отторгалась на корню (многие лендеры настоятельно рекомендовали покупателям НЕ включать никаких подобных оговорок в офферы), то сейчас она уверенно входит в обиход и очень часто становится ключевым элементом победы в bidding war. Как правило, этот deposit применим к инспекционной составляющей и подразумевает, что если по окончании инспекций стороны придут к взаимно приемлемому результату с переходом на следующий этап закрытия сделки (финансирование и/или оценка дома), то ранее внесенный задаток подлежит незамедлительной передаче продавцу и останется у него, если впоследствии сделка не закроется по независящим от продавца причинам. Такой подход подразумевает полную дальнейшую ответственность покупателя за завершение сделки, в том числе и за обстоятельства, за которые он не отвечает, как то: возможный отказ банка от финансирования этого покупателя по каким бы то ни было причинам. Financing contingency при этом может сохраниться в части относящейся к финансируемой сумме. То есть, покупатель не обязан как-то альтернативно экстренно решать свой финансовый вопрос, но тогда он и распрощается со своим ранее внесенным задатком, имевшим статус «non-refundable». Эта «non-refundable» категория является очень тонкой вещью, подлежащей применению только опытными риелторами-профессионалами и при полной осведомленности их покупателей-клиентов о возможных последствиях и всех (!) причинах, которые к этому могут привести.

Вторым новшеством в сфере офферов является вынужденное покрытие возможной разницы между предложенной покупателем ценой оффера и фактической оценкой дома оценщиком в целях финансирования (low appraisal). К примеру, рыночная стоимость дома $350,000. Оффер подан на $400,000 с целью перебить всех конкурентов. Неутонченный продавец примет такой оффер в надежде, что дом все-таки оценится в $400,000. Утонченный же спросит у покупателя, будет ли тот покрывать разницу в случае, если оценщик не подтвердит предложенную покупателем сумму. И, в зависимости от ответа покупателя, либо будет рассматривать этот оффер либо преимущественно, либо наравне с остальными. Необходимо отметить, что покрытие low appraisal нефинансируемо, то есть не включается в размер запрашиваемого у банка кредита. Эту сумму правильнее отнести к составной части первоначального взноса, поскольку она должна быть в наличии у покупателя при необходимости. Исходя из вышеуказанного примера, денежный расклад будет таков:

  • 5% ($20,000) первоначального взноса подлежат увеличению до $70,000 в случае, если оценщик определит рыночную цену дома в $350,000, а не $400,000;
  • покупатель по-прежнему оплачивает свои расходы по закрытию сделки (затраты на организацию кредита и Title-компании, авансирование налога на недвижимость на несколько месяцев и т.д.) в сумме от $7,000 до $11,000.
  • суммарный бюджет по сделке превращается из первоначально планируемых $30,000 в $80,000.

Как видно, в таком случае приобретение дома для подавляющего большинства покупателей становится и неподъемным, и нецелесообразным. Поэтому, во избежание подобного рода неблагоприятного развития событий, необходимо тщательно просчитывать их наиболее вероятные варианты.

Вышеописанные приемы уже имеют многолетнюю практику применения в Seattle-Bellevue area в Вашингтоне, почти повсеместно во Флориде и на многих других «горячих» рынках по всей стране. Сложность заключается не в том, что невозможно купить дом, а в том, можно ли себе это позволить в конкретный момент времени. 

Учитывая темпы роста цен по всей стране, в отдельных случаях может быть целесообразнее выждать пару-тройку месяцев, чтобы подкопить дополнительные денежные средства для покрытия «низкой оценки». Действовать же при этом нужно обязательно с оглядкой на ваш pre approval, чтобы фактический рост цен на недвижимость за это время все-таки отставал от темпов ваших накоплений и укладывался в максимально допустимую финансируемую банком сумму. В таком случае вы можете по факту купить дом на $10,000-15,000 дороже, что при возросшей цене дома до $415,000 увеличит размер вашего 5%-ного первоначального взноса всего на $750. Но если же ваш бюджет на дом за это время вырастет на те же $10,000-15,000, то вы смело сможете использовать эту сумму как хорошее подспорье в конкурентном процессе bidding war.

Застройщики по-прежнему дозировано выводят на рынок новые объекты – кто из-за ограниченных физических возможностей, а кто и из-за хорошо продуманной бизнес-стратегии. Общее понимание ситуации у них в том, что рынок должен оставаться ненасыщенным, создавая повышенный спрос и, соответственно, прибыль. В случае строительства  большего объема домов, чем надо рынку для поддержания тренда на текущий рост, цена может просесть, что в свою очередь может быть воспринято рынком как ненужная застройщикам коррекция вниз. Резкая просадка спроса в моменте может создать поворотную тенденцию в ценообразовании даже и без каких-либо иных экономических/политических обстоятельств: «Деньги – материя пугливая, они не любят размножаться на сквозняке».

Несмотря на все эти перемены на рынке недвижимости, мы тем не менее с уверенностью смотрим в будущий 2022-й год! Стабилизация эмоциональных и импульсивных покупок на рынке недвижимости не за горами. Всегда рассматривайте инвестирование в недвижимость на долгосрочной основе как основу вашего крепкого благосостояния, а мы в этом вам поможем.

Работайте только с профессионалами!

С НОВЫМ 2022-М ГОДОМ ВАС!!!

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во  Флориде, Орегоне и Вашингтоне