Авторские Двигаем Недвижимое

Профессиональные приемы при самостоятельных продаже или покупке дома

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

На очень разогретом рынке недвижимости в Орегоне, Вашингтоне и Флориде, как и ранее, присутствует мизерное количество собственников, пытающихся продать свой дом самостоятельно, и покупателей, которые нацелились на приобретение дома без какой-либо сторонней профессиональной помощи.  

Эти категории участников рынка – своего рода изгои, которым либо никто не хочет помогать, либо которые действительно могут знаючи сделать это самостоятельно, либо те, кто любит экспериментировать и открывать для себя что-то новое, решая неизвестные еще для себя проблемы. Ниже дадим им всем советы для их более квалифицированного участия в выполнении своих задач и повышения шансов на положительный исход их трудов.

Итак, самостоятельная продажа дома (For Sale By Owner).

Это – собственники, которые либо в свое время получили дом в наследство, в дар или иным безвозмездным способом, а потому помнят, что при этом не несли расходов по оплате риелторских комиссионных. Также это могут быть те, кто хочет просто сэкономить на расходах при продаже своего дома, полагая или зная, что со всем смогут по ходу разобраться сами. Вне зависимости от особенностей конкретного случая, такой продавец, конечно же, вправе делать это самостоятельно! Нужно лишь помнить и знать о следующем:

  1. Убедиться в том, что Вы в курсе цифр: сколько Вы еще должны за дом (если не выплачен), есть ли у Вас какие-либо дополнительные долги, висящие на доме, какие-либо нарушения административного характера (violations или относящиеся к permits/zoning) или судебные предписания (junctions), а также любого рода споры с соседями, носящими официальный характер (encroachments, encumbrances). Этот перечень хоть и неполный, но точно является рекомендуемым к выяснению перед продажей хотя бы для того, чтобы сформировать правильные ожидания от конечного результата процесса.
  2. Исследовать свой дом вдоль и поперек на предмет (самостоятельного или с привлечением контракторов/инспекторов) выявления любого рода дефектов. Наверняка Вам известно о каких-то запущенных вещах или отложенном обслуживании чего бы то ни было в доме. В таких случаях рекомендуется всё это восстановить, обслужить и починить. На возражения «знатоков» о том, что, мол, «на этом рынке можно ничего и не чинить, раз и так всё продается», ответ очень прост: продать можно и ничего этого не делая, но если Вы хотите получить денежную сумму, которая Вас очень приятно удивит, то Вам нужно выгодно выделяться даже на таком горячем рынке, когда ленивые стараются ничего со своим домом не делать. Такое дополнительное преимущество будет по достоинству встречено и оценено покупателями. Высокооплачиваемый спрос на ухоженный дом всегда выше, чем на требующий ремонта. Указание в рекламе дома на высшую степень его ухоженности – очень серьёзный и беспроигрышный ход!
  3. Досконально изучить рынок вокруг своего дома. Ключевое в этом не то, почём соседи выставили свои дома на продажу, а почём продали, сколько дней и по какой цене дом провел на рынке до принятого оффера и были ли какие-то уступки в пользу покупателя: денежная компенсация каких бы то ни было дефектов вместо фактического их устранения, оплата closing costs покупателя и так далее. Таким образом, Вы сформируете верное представление о том, что творилось в каждом отдельно взятом случае, и будете вооружены рабочими приёмами решения возможных проблем такого же рода. Очень полезным при этом является посещение OPEN HOUSES: так Вы сможете оценить уровень предпродажной подготовки домов и конечный результат их продаж. Более того, Вы сможете тет-а-тет пообщаться с продавцами во время этих мероприятий или после о том, что Вас интересует, в случае, если, конечно, их риелтор предварительно не договорится с ними вести такое общение только через него.

Теперь поговорим о самостоятельной покупке дома.

В отличие от For Sale by Owner, ключевая цель которого сэкономить на расходах при продаже, у покупателя в Орегоне, Вашингтоне и Флориде, в подавляющем большинстве случаев, таких расходов нет. Поскольку каждый риелтор самостоятельно формирует ценообразование за результат своего труда, то есть и те, кто может брать оплату за свои услуги с покупателей, поэтому настоятельно рекомендуется выяснять это перед тем, как начинать работу с риелтором! Раз риелтор для покупателя бесплатный, то по любой логике и нет смысла не прибегать к его услугам. Даже в случаях приобретения дома у For Sale By Owner тот, как правило, оплачивает услуги риелтора покупателя, экономя по факту только на отсутствии риелтора у самого себя. Но есть и те покупатели, которые хотят сэкономить по максимуму, что на практике возможно в случае с For Sale by Owner, когда в отсутствие обоих риелторов продавец тем не менее уступит Вам сколько-то от желаемой цены. Если же никакой такой скидки не последует, то такая сделка абсолютно не выгода для покупателя по следующей причине:

  • такой продавец хочет продать дом по рыночной цене, которая примерно в 98% случаев была сформирована до этого при участии риелторов, а это означает, что в такой цене заложены риелторских комиссионные. Когда оценщик будет оценивать дом по Вашей сделке, он может принять во внимание это обстоятельство и снизить цену дома на размер отсутствующих в этой сделке риелторских комиссионных. При этом получатся как минимум две крупные неприятности для покупателянизкая оценка, которую придется согласовывать с, как правило, нежелающим идти на уступки продавцом, и осознание того, что все неприятности приходится разрешать самому в то время как при таком раскладе этим бы занимался профессиональный риелтор, при участии которого оценщик бы не стал занижать стоимость дома по этой причине.

При подаче оффера самостоятельный покупатель должен быть максимально подкован и осведомлен обо всех (или уж точно о наиболее эффективных на сегодня) маркетинговых стратегиях и приемах, при которых оффер получается выигрышным в конкурентной борьбе. Без этого абсолютно бессмысленно соваться в это дело. На рынке Portland metro area работают более десяти тысяч профессиональных риелторов, которые соревнуются между собой в маркетинговых технологиях и прочих «ноу-хау», чтобы офферы их клиентов выигрывали в bidding wars: это и их ежедневный опыт, и всевозможные практические конференции, и «мозговые штурмы» при работе в командах, и много чего еще. Против такого «лома» нужны схожие приёмы, умение формировать оптимальный набор «железобетонных» инструментов в оффере по конкретной ситуации и так далее. Не обладая всем этим, можно оказаться в ситуации ежедневной подачи проигрышных офферов по принципу «белки в колесе», когда вроде что-то делается, а толку – ноль. 

Если же случилось счастье и Ваш непрофессиональный оффер все-таки оказался выигрышным (как в лотерее), далее Вас ждут несколько серьёзных (типовых для риелторов) препятствий:

  • проведение инспекций и согласование их результатов с продавцом (если только Вы не отказались от этого права в своем оффере);
  • получение и изучение Title Report, из которого Вы должны вынести, что не приобретаете дом с так называемыми «Clouds on Title», то есть какими-то проблемами предыдущего собственника, перекладываемыми на Вас;
  • потенциальная низкая оценка дома, что является довольно частым явлением на растущем рынке. Если Ваш оффер был принят, то с вероятностью 99% это произошло по причине обещания наиболее высокой цены за дом в сравнении с конкурентами. Если Вы платите наличные, то вправе и не проводить эту оценку. И наоборот, если берете ипотечный кредит (mortgage), то без нее не обойтись. Вы должны четко понимать что делать, как себя вести и какие аргументы использовать, чтобы сделка не развалилась, если Вы наобещали продавцу много, а подкрепить свои обещания на деле нечем. При участии риелтора даже такая ситуация имеет тем не менее очень хорошие шансы на позитивное решение, самостоятельно же Вам придется заиметь несколько седых волос, пытаясь разрешить это рядовое для профессионала обстоятельство.

Итак, каждый вправе самостоятельно и продавать, и покупать дом. Главное – наличие нужного объема знаний для наименее проблемного прохождения этого пути. Если же Вы хотите сделать всё максимально эффективно, обязательно подберите зарекомендовавшего себя риелтора-профессионала!

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во 
Флориде, Орегоне и Вашингтоне