Авторские Двигаем Недвижимое

Рост цен на недвижимость: виден ли разворот тренда?

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС 
«ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США»

«Риелтор – это искусство быть 
ценным советником, а не продавцом»

За прошедшие полтора года, казалось бы, уже переставший нас удивлять рынок американской недвижимости во всю продемонстрировал свои силу и непредсказуемость.  Несмотря на то, что первопричинные факторы, связанные с простудой, до сих пор никуда не делись и только прогрессируют со все новыми штаммами, это уже само по себе давно не является сдерживающим экономический рост обстоятельством. Резкая смена стиля жизни большинства: удаленные работа и школа, нужда в более качественном, максимально самодостаточном и независимом от внешних причин жилье неожиданно заставила недвижимость по всей стране просто взлететь в цене с перестановкой приоритетов в угоду видоизменяющимся реалиям.

Если ранее свое жилье как следующий этап после аренды рассматривалось как пускай небольшой, но свой уголок, то сейчас первоопределяющим фактором выступает обязательный комфорт в том или ином виде. Это может быть комфорт небольшого бунгало для молодой семьи без детей до 1,000 sq.ft., но с абсолютно современным ремонтом и/или с просторным бэкярдом, в идеале с возможностью подключения и парковки RV, или же просторный дом от 2,300 sq.ft. с тремя гаражами, офисом и местом для спортзала и домашнего кинотеатра для семьи из трёх-четырех человек… 

Такая внезапная смена приоритетов не преминула сказаться и на ценообразовании, и на трендах в новом строительстве. Так, в том числе и по причине дороговизны земли в Орегоне-Вашингтоне, новая массовая застройка значительным образом сосредоточена на максимизации жилого пространства, как правило, в ущерб оставшемуся полезному размеру участка; также предпочтение отдается двухэтажному строительству, в котором застройщикам несколько проще играть рисками растущих цен на стройматериалы и можно максимально, насколько это только возможно, снизить себестоимость строительства, воздвигая один этаж над другим. При разработке новых участков вне привычной городской черты предпочтение, как правило, отдается нарезке от 0.25 акра или около того. На таких участках строят двухэтажные дома площадью около 3,000 sq.ft., которые являются воплощением всех новых строительных трендов. Неудивительно, что понятие «spec home» неумолимо уходит на дальний план, поскольку почти все сейчас строится под заказ с вполне конкретными сроками окончания строительства. На практике бывают случаи внезапного появления в доступе новостройки со сдачей «через 1-2 месяца», но это, как правило, относится к домам от 2,500 sq.ft., финансирование которых оказалось невозможно со стороны покупателя по каким-то субъективным причинам. Такие дома находят своего покупателя в течение считанных дней (почти всегда в первый же уикэнд) по цене, серьёзно превышающей ранее расторгнутый контракт.

Флорида не отстает от Орегона-Вашингтона ни по трендам, ни по ценам. Так, по официальным данным Флоридской Ассоциации Риелторов, средняя (медианная) цена на отдельно стоящий дом там выросла на 20.3% за последние 12 месяцев – до $355,000. На кондо/таунхоумы рост цен за тот же период составил 20.5% – до $253,000. Ключевое же при этом в том, что местные эксперты всё-таки отмечают наличие признаков стабилизации рынка недвижимости в среднесрочной перспективе, чего не скажешь о Portland Metro Area в Орегоне-Вашингтоне, где, за исключением разовых всплесков предложения, как правило приходящихся на 1-ое или 15-ое числа того или иного месяца, какой-либо среднесрочной стабилизацией похвастаться пока нельзя. Так количество новых листингов перекрывается ставшими pending, а количество закрытых сделок уверенно держится на отметке 85% от числа, ставших pending месяцем ранее. Необходимо отметить, что в «допростудное» время данная статистика была более скромной, когда считалось нормой закрытие порядка 70-75% сделок от ставших pending месяцем ранее. Всё это говорит об устойчивом росте тренда качественного спроса на долгосрочные инвестиции в недвижимость.

По-прежнему исторически низкие процентные ставки на ипотеку вносят свою лепту в общее состояние спроса на рынке недвижимости: после отскока с минимумов  октября-ноября 2020 г. – 2.625% годовых – до 3.3% годовых в декабре-январе 2021-го – мы снова находимся на уровне ниже 3% годовых (около 2.86%) по 30-летней ипотеке в августе-сентябре 2021-го, что является серьезной побуждающей причиной для покупателей действовать быстро, чтобы занять много, дешево и надолго.

По разным географическим направлениям США также прослеживаются единые тенденции как по росту числа заключенных сделок, так и по росту цен, а также снижению периода нахождения отдельно взятого дома на рынке до момента смены его статуса с active на pending. Таким образом, сегодня можно сделать однозначный вывод об отсутствии каких бы то ни было разнонаправленных трендов на внутриамериканском рынке недвижимости. 

Более того, даже при переезде из Орегона-Вашингтона по таким наиболее популярным направлениям как Средний запад, восток и юго-восток (Миссури, Северная и Южная Каролины, Джорджия, Флорида), покупатели отмечают те же тенденции: малое количество предложения, большой спрос, bidding wars, отказ покупателей от типовых contingencies при подаче оффера и так далее. Единственная ощутимая положительная разница отмечается лишь в сторону более дешевой недвижимости в этих штатах в сравнении с NW, что позволяет быть более конкурентными при подаче там офферов. Однако ж, нужно корректно относиться к этому обстоятельству, поскольку при возможном обратном переезде в NW в будущем уже не получится использовать эту разницу, поскольку при более высоком ценовом раскладе в NW накопленный незначительный equity в вышеуказанных штатах уже вряд ли позволит козырять серьёзным первоначальным взносом, а значит, и покупка жилья в NW будет представлять те же сложности, с которыми сейчас сталкиваются местные покупатели.

В заключение также необходимо обратить ваше внимание на такой важный индикатор ценообразования на недвижимость как размер арендной платы в той или иной местности. Уровень накоплений населения на первоначальный взнос, как правило, находится в прямой зависимости с экономическим благополучием региона. Размер арендной платы за схожее жилье зачастую сопоставим с месячным платежом по ипотеке при первоначальном взносе не менее 10%. В этом смысле Орегон и Вашингтон значительно уступает Флориде, где меньший «входной билет» в инвестиционную недвижимость (под сдачу в аренду) позволяет получать больший ежемесячный доход, то есть коэффициент прибыльности намного выше. Отчасти это связано с перенаселенностью Флориды и много большей конкуренцией на ее рынке труда, а потому смещение баланса в сторону более дорогой аренды в сравнении с покупкой не удивляет.

Обладание самой свежей информацией о трендах и ценах на недвижимость позволит вам сделать наиболее экономически верный и своевременный выбор. 

Так же детально, качественно, просто и надёжно мы решим все ваши задачи по подбору или продаже дома, используя наиболее эффективные методы на сегодняшнем рынке!

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне