Развиваясь и предлагая своим клиентам все более интересные варианты для инвестирования в недвижимость с хорошим возвратом на вложенный доллар (Return On Investment), в настоящее время выходим на рынок недвижимости острова Самуи в Таиланде.
Выбор такого достаточно экзотического направления с точки зрения географии, будучи в США, оправдывается несколькими весьма интересными и привлекательными обстоятельствами, о которых мы очень подробно остановимся ниже в настоящей статье.
Итак, прежде всего, выбор данного направления обусловлен поиском альтернативы Флориде. При всех преимуществах Флориды как южного/теплого штата ему свойственен один природный недуг – весьма частые и разрушительные ураганы с затоплениями/подтоплениями, сопряженные с последующими довольно серьезными убытками. Постоянные жители Флориды, имеющие там один дом, довольно просто, хоть и накладно, решают вопрос компенсации таких убытков посредством страховки от потопа (Flood insurance). Кроме того, при наличии невыплаченной ипотеки на дом, наличие такой страховки является обязательной как при подписании кредитного договора с банком при покупке дома, так и ежегодно далее. В отсутствие такой страховки у заемщика, обслуживающий его кредит банк самостоятельно оформляет ее за него. Таким образом, для таких резидентов выход из ситуации известен. Другой вопрос – как к этому же относятся инвесторы, цель которых при приобретении такого дома – последующая сдача его в аренду, чтобы арендатор, как минимум, оплачивал ипотеку инвестора, а, как максимум, чтобы еще и оставался какой-то положительный CASH FLOW. Здесь в игру вступают $-цифры. Для каждого инвестора существует какой-то собственный приемлемый $-расклад по этой части, и в случае приобретения инвестиционной недвижимости предстоящая затратная часть имеет огромное значение.
Сразу оговоримся, что в настоящем инвестиционном предложении НЕ рассматривается вариант приобретения недвижимости в Таиланде в кредит в силу многих обстоятельств, только за наличные денежные средства!
Что же именно может привлечь американского инвестора в столь далекую точку на карте? Ответ очень прост:
- за всю современную историю наблюдений на острове Самуи (Сиамский залив) НЕ были отмечены случаи глобальных природных разрушительных катаклизмов – ни ураганы, ни землетрясения, ни наводнения от дождей или цунами! Именно это, как основной первичный фильтр, позволяет рассматривать Самуи как всемирно известное туристическое направление в целях инвестирования в него;
- досконально изучив рынок недвижимости на месте, наиболее интересной и доступной его разновидностью считаем виллы около 2000 sq.ft. в ценовом диапазоне $200-230 тыс. с ежемесячной доходностью от сдачи в аренду в пределах $2000-2200. Такие виллы необязательно должны иметь вид на море, но являться новыми (построенные специально для Вас за 4-6 мес.) или до трех лет и иметь бассейн! Заявленная доходность гарантируется при сдаче виллы на 6-12 или более мес. во избежание рисков резких колебаний цен на аренду во время «высокого» и «низкого» сезонов. В случае же краткосрочной аренды эта доходность значительно увеличивается. Услуги местных property-менеджеров на Самуи представлены в ассортименте на любой вкус и кошелек и ранжируются в том числе и по типу, и стоимости Вашей недвижимости. Так, по вышеназванной вилле в среднем затраты на менеджера в год (!) составят около 20 тыс. бат (это порядка $590 по сегодняшнему курсу).
Эти два ключевых пункта в своей совокупности представляют для инвестора то самое желанное сочетание уверенности в том, что вложение «не улетит с ветром» (которого нет) и при этом обеспечит еще даже лучшую доходность, чем привычное флоридское.
Далее интерес к $-цифрам для инвестора подогревается тем, что, в отличие от Штатов, на Самуи нет ежегодного налога на недвижимость (property tax). Таковой оплачивается только при покупке и продаже и, как правило, делится поровну между продавцом и покупателем. Таким образом, помимо привычного американцам схожего размера closing costs при закрытии сделки (особенно на новостройки), остальные затраты по владению домом ограничиваются, по большому счету, в основном нюансами property-менеджмента.
К сожалению, факт наличия недвижимости в Таиланде не дает никаких резидентских преимуществ ее хозяину и не ведет к Виду На Жительство, что схоже с отношением США к иностранным инвесторам в американскую недвижимость, то есть в этом ничего кардинально нового. Американцы могут пребывать на Самуи да и в остальном Таиланде без визы на протяжении 30 дней, после чего необходимо либо выехать, либо успеть получить неиммиграционную визу. Для инвестора, желающего провести 2-3 недели в году на своей вилле в промежутке между сдачами в аренду, это на практике более чем предостаточный срок, чтобы еще и лично насладиться всеми прелестями своей собственности.
Приобретение недвижимости в Таиланде состоит из двух параллельных процессов: дом/вилла оформляется в единоличную собственность покупателя-иностранца, а земля под ними – с участием тайского гражданина. Поскольку оформление всех сделок с недвижимостью в Таиланде производится с участием местных адвокатов, то подобное оформление не является проблематичным и лишь представляет местную особенность, т. к. по тайскому законодательству иностранец не может единолично иметь в собственность землю! В настоящее время рассматривается ряд послаблений на этот предмет в целях увеличения инвестиций в страну, поэтому в скором будущем, надеемся, это станет еще более простым в том числе и на Самуи.
Привычного для американцев Title insurance в Таиланде также нет, поэтому здесь уделяется большое значение проводимой местными адвокатами процедуре due diligence, в рамках которой выясняются все существенные обстоятельства относительно объекта недвижимости по аналогии с тем, чем занимаются американские Title-компании.
Теперь поподробнее остановимся на определенных местных нюансах.
Самуи – это достаточно далеко. Наиболее оптимально из Портленда туда можно добраться с двумя пересадками: Портленд – Сан-Франциско – Сингапур – Самуи или вместо Сингапура через Бангкок.
Самуи находится на 9-м градусе северной широты (недалеко от экватора), где исключены заморозки/утренний иней в отличие от зимней Флориды.
Местная экономика заточена на туризм, но в отличие от Пхукета, Бангкока, Паттайи здесь совершенно иной контингент туристов. Поскольку это – несколько удаленное место от массового туризма, то ему несвойственны тайские шум, грязь, и преступность. Местное население на Самуи бережно относится к природе и трепетно к туристу. Приятно отмечается отсутствие сугубо азиатского сумбура и абсолютно не ощущается отсутствие привычной цивилизации.
Цены на проживание весьма доступны как для неприхотливых «зимних пташек», так и для целевой аудитории инвесторов в виллы. Засилье экспатов со всего мира, привыкших к определенному уровню комфорта, позволяют с уверенностью рассчитывать на скорую сдачу жилья высококвалифицированному арендатору.
Необходимо отметить, что, несмотря на холмистость острова, качеству покрытия его связью (сотовая связь и интернет) могли бы позавидовать и Орегон, и Вашингтон – практически нет мест, где бы не работал телефон – разве что в паре ущелий внутри острова.
Сам по себе остров очень небольшой – можно объехать вкруговую всего за 1 час 40 мин.
Отличительная особенность Таиланда еще в том, что здесь нет частных пляжей! Ко всем им предоставлен бесплатный доступ, за исключением немногочисленных национальных парков. Поэтому имеете ли Вы виллу на берегу с прямым выходом к морю или же на холме в полумиле от Большой воды, никто не вправе ограничить Вам доступ на пляж, если Вы не нарушаете общественный порядок.
На острове имеются несколько больниц, а также помимо местных общих школ есть представительства иностранных (как правило, европейских) частных школ для экспатов да и всех желающих, кто может себе это позволить. Уровень предоставляемого образования в таких частных школах соответствует странам, откуда они.
Зарубежная недвижимость – новый предмет интереса для американского инвестора и на первоначальном этапе при поверхностном изучении представляет из себя определенную сложность, но при более глубоком погружении не является чем-то несбыточным.
Не забывайте, что Ваш риелтор – это тот самый профессионал, который должен уверенно вести Вас по ходу процесса покупки от начала и до конца, отвечать на все Ваши вопросы, а порой и предвосхищать их.
Ваша уверенность в своем риелторе – залог хорошей командной работы и положительного результата.
Всегда рады ответить на Ваши вопросы!
Ваш риэлтор в штатах Флорида, Орегон и Вашингтон
и на острове Самуи в Таиланде
Александр Сорокин
503-863-9369
