ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС «ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США»
Несомненно, 2022-й год можно смело записать в актив трех последовательных неоднозначных лет, когда направление движения рынка недвижимости было абсолютно непредсказуемым перед каждым новым трендом: так, пандемия неожиданно привела к бурному росту активности и, как следствие, раздутой инфляции, а снижение всевозможных пандемийных ограничений и постепенный отказ от них привели к «медвежьему» настроению Федеральной Резервной Системы США (далее – ФРС), когда экономический рост отошёл на задний план и во главу угла стали борьба с инфляцией вкупе с ужесточением денежно-кредитной политики. Целью последнего шага стало увеличение стоимости кредитования для абсолютно всех секторов экономики, в результате чего стоимость ипотечных кредитов с 3.11% годовых в январе 2022 года достигла 7.08% уже к ноябрю, скорректировавшись в дальнейшем к концу года до 6.31% годовых.
Первой реакцией всевозможных потребителей на подобное развитие событий стало получение кредитов по принципу «пока еще не поздно». Вследствие данного общественного парадокса, всю первую половину 2022 года на рынке недвижимости наблюдалось состояние нарастающего «идеального шторма», когда продолжающийся рост цен на недвижимость сопровождался ростом стоимости ее кредитования, в моменте удваивая расходы на последующее обслуживание такого долга в виде стремительно растущего размера ежемесячного платежа в сравнении с датой «точки разворота» стоимости кредитов, пришедшейся примерно на 6 января 2022 года.
Апогей этого «идеального шторма» выпал на конец июля 2022 года, когда и цены на недвижимость, и стоимость кредитования достигли критической планки с точки зрения доступности для потребителя. После чего самыми психологически переломными месяцами стали сентябрь-октябрь, когда не успевшие продать свои дома начали судорожно метаться из крайности в крайность: от резкого снижения цены (лишь бы продать «пока всё не рухнуло») до снятия домов с продажи в силу нежелания принимать изменившиеся реалии на рынке.
Ноябрь-декабрь стали стабилизационным периодом с наметившейся остановкой коррекции цен до принимаемых рынком значений, по которым продажи нащупали определенные постоянные, хоть и несравнимо много более низкие объёмы.
Поскольку финансовые рынки очень пристально отслеживают действия ФРС, решение последней о замедлении темпов роста базовой процентной ставки ввиду явно наметившегося снижения инфляции привело к развороту стоимости ипотеки в сторону снижения, что несомненно придает уверенности покупателям недвижимости, даже несмотря на «низкий сезон» на рынке Северо-запада. Во Флориде же данное событие пришлось на разгар сезона продаж, который там традиционно зимой.
Согласно ожиданиям экономистов Национальной Ассоциации Риелторов и многих других, 2023 год пройдет под знаком «отскока» от дна продаж в целом по стране. При этом никто не обещает каких-то бурных эмоциональных явлений. Скорее о себе даст знать эффект привыкания к сформировавшимся ценам на недвижимость и кредиты на рынке; обиды на самих себя за несвоевременные решения о покупке или продаже начнут затухать, и постепенно рынок еще увереннее примет очертания более-менее здорового с пока еще незначительными объёмами, создаваемыми неспекулятивными и крайне заинтересованными участниками рынка.
Предварительные ожидания ФРС от значений кредитных ставок на протяжении 2023 года будут напрямую зависеть от достигаемых значений по инфляции, которая пока более чем в три раза превышает базовые: выше 6% годовых в сравнении с целевыми 2%. Но пока у нее в планах выйти на отметку 5.25% годовых с нынешних 4.5%. Это в свою очередь означает, что следующих повышений может быть как три раза по 0.25%, так и в любом другом соотношении. И если данные по инфляции окажутся более интересными – поступательно снижающимися, то ФРС может прекратить повышение базовых процентных ставок по кредитам и даже к концу года перейти к их аккуратному понижению. И вот как только это произойдет, это придаст дополнительный стимул рынку недвижимости, провоцируя повышенный интерес к покупкам, что в свою очередь незамедлительно отразится на возобновившемся росте цен и смене всевозможных приёмов в сделках с недвижимостью.
Сейчас ввиду слома предыдущего тренда на рост цен и тут, и там можно наблюдать определенные элементы, присущие Buyer’s Market, например, просьба покупателя к продавцу о покрытии closing costs, или о починке в доме дефектов, даже разговор о которых еще недавно можно было бы посчитать нелепым, или о покрытии расходов покупателя по выкупу более низкой процентной ставки по будущей ипотеке и так далее. При этом официальные данные системы RMLS весьма однозначны в прежнем дефиците домов на рынке, когда количество pending листингов значительно превышает количество новых листингов, что является прямым подтверждением продолжающегося Seller’s Market, но в определенным образом изменившихся условиях.
Поэтому, исходя из сегодняшней информации, включающей в себя данные из открытых источников, никакого кризиса на рынке недвижимости в 2023 году не ожидается! Ждём естественного эволюционного развития событий и держим руку на пульсе!
По любого рода вопросам относительно недвижимости обращайтесь только к профессионалам! Цените своё время и принимайте верные решения в квалифицированной команде!
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне
