2023-й год оказался весьма богатым на всевозможные события на вышеуказанных рынках недвижимости. Хоть мы всего лишь и констатируем факт незначительного роста процентной ставки на 30-летний mortgage с декабря 2022-го к декабрю 2023-го (6.45% vs. 7.45% соответственно), но сопровождающие этот процесс события выводили из состояния психологического равновесия очень многих участников сделок.
Итак, обо всем по порядку.
- Процентная ставка. Первые пять месяцев 2023 года она пребывала в относительно устойчивом диапазоне: 6.45-6.65% годовых, но сразу после перешла к своему резкому и неуклонному росту без промежуточных надежд на какую бы то ни было существенную коррекцию или передышку. И к концу октября, достигнув 8%+, она невиданным за последние 10+ лет образом остудила активность на рынке недвижимости. При этом такое остывание не означало какое-то резкое снижение цен или возникновение на рынке любого рода иных пагубных дисбалансов, наоборот – можно было констатировать, что рынок подстраивался по ходу, демонстрируя все элементы «живого организма», или нашумевшего в последнее время AI (искусственного интеллекта). Так, в первую очередь незамедлительно снизилось предложение недвижимости на рынке, поскольку продавцы быстро уяснили, что момент для этого наступил не самый подходящий. На рынке оставались только продавцы, чьи интересы никоим образом нельзя было назвать спекулятивными, то есть они продолжали продавать свои дома исключительно из соображений нужды в моменте: переезд на новое место (как правило, в другой штат), смена работы, реализация выморочного имущества (полученного в результате наследования) и тому подобные вынужденные по своей природе виды сделок. Конечно же, на рынке продолжала находиться значительная доля так называемых «gold-diggers», то есть продавцов, не желающих понимать и вникать в законы функционирования рынка недвижимости и потому запрашивающих за свою недвижимость завышенные суммы, ему не соответствующие. Их ждала участь в виде либо снижения цены до рыночной (категория листингов PRICE CHANGE), либо они просто уходили с рынка, видя, что их желание «попродавать» на своих выдуманных условиях (то есть вести этот процесс без серьезных намерений) ни к чему не привел.
Наиболее интересные события начали происходить во второй половине ноября, когда тренд на снижение доходности по 10-летним казначейским облигациям развернулся в сторону снижения, что не замедлило сказаться и на уровне процентных ставок по 30-летним mortgages. Это в свою очередь тут же привело к взрывному наплыву покупателей, которые пассивно выжидали положительных для себя изменений со стороны условий финансирования и потому незамедлительно вышли «на охоту» за своей недвижимостью как только процентные ставки ушли вниз на 0.5% за какие-то 10 дней. Психология этого явления достаточно проста и понятна: во-первых, подобного рода коррекции мы наблюдали всю первую половину 2023-го года, что в итоге вылилось в последующий резкий рост ставки (имея этот общий опыт, многим не хотелось его повторения в своем личном случае), а во-вторых, при достаточно невыгодных условиях кредитования на рынке тем не менее продолжали появляться очень интересные варианты объектов недвижимости, которые и получили мгновенный отклик при первых признаках улучшения финансирования – количество showings этих объектов подскочило в первую очередь, и именно эти листинги в считанные дни сменили свой статус на PENDING.
2) Инфляция. Во всей этой нашей экономической истории как связанной, так и нет с рынком недвижимости, инфляция – это, пожалуй, самый удивительный элемент, вокруг которого, однако, сосредоточено максимум внимания как властей, так и общественности. Итак, инфляция – это процесс обесценивания денег из-за роста цен на товары и услуги. Но процесс этот официально фиксируется посредством изменения номинальных цен товаров и услуг, составляющих так называемую «потребительскую корзину». Чтобы не вдаваться слишком глубоко в экономическую теорию на этот предмет, отметим лишь то, что до 2023-го года в эту «корзину» в США не включались еда и топливо (бензин, дизель, газ и т.п.), но как только по ощущениям широкой общественности рост цен на привычную корзину как минимум прекратился, мы услышали из официальных трактовок о каких-то изменениях (росте) цен именно на еду и топливо как обоснование по-прежнему «высокой» инфляции – 3.2%… Так, за сентябрь-октябрь 2023-го она якобы оказалась именно на этом уровне из года в год, и почему-то именно этим двум до сих пор не важным категориям товаров была придана особая важность. На дату выхода настоящей статьи еще не были известны данные по инфляции за ноябрь-декабрь 2023-го года, что мы отразим позднее, но всем очевидные данные с полок магазинов практически на все категории товаров, а также и цен на услуги вне зависимости от официальной трактовки, давали нам понимание того, что в результате так называемого «ужесточения финансовой политики» с января 2022-го года по настоящее время инфляция уже как минимум находится в целевом диапазоне ФРС США: 0-2% в годовом исчислении. Также в некоторых крупных средствах массовой информации уже стали все чаще появляться заметки/статьи о том, как «пагубна» дефляция, то есть процесс удешевления товаров и услуг в условиях невозможности или нежелания населения приобретать их по заявленным ценам. Подобная «обработка» масс – естественный процесс их подготовки к предстоящим переменам. Но в целом это – хорошие признаки долгожданной нормализации экономической ситуации.
3) Эффект на рынок недвижимости. Так мы приходим к главным заключениям из всего вышесказанного, поскольку в подавляющей своей массе участники рынка заинтересованы в прогнозировании и планировании своих действий на нем:
- удешевление стоимости кредитования улучшает покупательскую способность и, как следствие, позволяет покупателям рассматривать более дорогой дом при том же месячном платеже. Это в свою очередь известно и понятно и продавцам. Поскольку реальный уровень покупательского интереса отражается в количестве просмотров домов и поданных офферах на тот или иной объект, то это и влияет на ценообразование и гибкость со стороны продавцов и одновременно становится причиной роста цен на недвижимость. Другими словами, чем больше интереса к отдельно взятой единице товара и способности ее купить, тем выше на него цена – это естественное формирование баланса спроса и предложения.
- 2024-й год – год выборов Президента страны. Хронологически в отсутствие критических для экономики системных сложностей (то есть наш случай сейчас) в предвыборный год наблюдается резкое улучшение жизни населения по всем фронтам. Это – тоже такой своего рода психологический прием, связанный с формированием благоприятного настроя электората перед тем как отдать свой голос в пользу того или иного кандидата. В преддверии данного события (ноябрь 2024 года) мы уже наблюдаем стабилизацию инфляции, снижение роста доходности 10-летних казначейских облигаций и разворот от своих пиков процентной ставки на mortgages с прогнозируемым ускорением этого тренда к весне 2024-го, когда мы можем смело планировать увидеть классическую сезонность на рынке недвижимости Орегона и Вашингтона – а именно, резкий рост числа покупателей (особенно после сдачи годовых налоговых деклараций), предложения на рынке и, как следствие, привычного для этого времени года роста цен.
В этой связи разъясним один из ключевых моментов: если Вы хотите продать дом с целью переехать в другой, то все вышесказанное для Вас не представляет особого интереса, поскольку все, что Вам нужно для этого, – это совместить по времени обе эти сделки с минимальным зазором по времени между ними. Так, Вы практически без риска для себя замените один дом на другой. Классическая продажа дома именно весной хороша в ситуации, когда Вам сразу не нужно приобретать на замену другой, поскольку если Вы продадите свой дом дороже, чем зимой, то Вы тут же и купите другой дом также дороже. При этом при общей покупательской «агонии» весной Вы рискуете еще и прогадать, поскольку в отличии от зимних («несезонных») условий, когда все более стабильно и течет достаточно медленно, весной изменение событий весьма скоротечно и продав свой дом в один день, Вы рискуете попасть в уже изменившиеся не в Вашу пользу условия, поскольку разница между этими событиями – день приема оффера на Ваш дом и подача Вами оффера на новый дом – составит в среднем более одного месяца. Держите данное обстоятельство в уме и будьте готовы к такому положению дел как бы Вам ни хотелось видеть это иначе.
Во избежание разочарований за свой счет работайте только с профессионалами!
Всегда рады ответить на Ваши вопросы!
Ваш риэлтор в штатах Флорида, Орегон и Вашингтон
и на острове Самуи в Таиланде
Александр Сорокин
503-863-9369
