ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС
“ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США”
Январь 2024-го года на рынке недвижимости Северо-Запада США и Флориды выдался весьма перспективным и позволяющим предполагать вектор его дальнейшего развития. Так, мы вновь наблюдаем один из его ключевых элементов — сезонность, что является предвестником стабильности рынка на многие месяцы вперед. В отличие от «ковидного периода» во все остальное время именно сезонность всегда задавала общий тон и выстраивала те или иные понятные правила игры для всех ее участников, а также в зависимости от той или иной ситуации позволяла подбирать наиболее эффективный набор элементов для сотрудничества продавца и покупателя «на бумаге» в виде оффера.
В середине января во всех вышеуказанных штатах мы наблюдали одни и те же рыночные явления как следствие холодной погоды: крайне низкая активность всех основных участников рынка — и продавцов, и покупателей. При этом первые не желали выходить на рынок с неприглядным маркетинговым материалом в виде фото-видеоряда с домами в снегу и когда подавляющее большинство людей просто оставались дома, пережидая холода, а вторые — заботясь и о своем здоровье, и не видя изобилия интересных предложений, просто взяли паузу на несколько дней.
Дальнейшее развитие событий, по опыту предыдущих лет, вполне здраво может предполагать следующее.
- С конца января стала открыта подача налоговых деклараций за 2023 год, что позволило огромной армии будущих покупателей недвижимости подготовить пакет документов для лендеров для получения у них pre approvals с целью последующего уверенного поиска дома в своем бюджете.
Остановимся поподробнее на этом важном шаге, значение которого невозможно переоценить. Прежде всего, если, конечно, покупатель не рассчитывал приобрести дом полностью за наличные, то ему в обязательном порядке понадобится pre approval как документ, отражающий его реальную финансовую состоятельность и уверенность в нем его лендера. Поэтому чем раньше будущий покупатель пройдет этот шаг (к которому, кстати, он должен был быть заблаговременно готов, поскольку зафиксированные в налоговой документации за 2023 финансовые показатели напрямую влияют на размер будущего кредита на покупку дома от банка), тем скорее он окажется на рынке в отсутствие серьезной конкуренции. Та добавится к нему несколько позднее — ближе к апрелю.
2) Продавцы тоже пристально следят за экономической ситуацией, отслеживают своих соседей-конкурентов, которые уже вышли или тоже собираются выйти на рынок с продажей своего дома, и покупательский спрос на схожие дома в своем районе — благо есть некоторое количество вебсайтов, ведущих открытый трекинг потенциально заинтересовавшихся покупателей. Такое поведение с их стороны является наиболее оптимальным, поскольку позволяет сформировать понимание рыночной ситуации в своем микрорайоне, свыкнуться с ценовым диапазоном на свой дом (по основным критериям уже продающихся домов-конкурентов) и разносторонне подготовиться к скорым собственным активным действиям. Поскольку риелторы на практике работают как с продавцами, так и с покупателями, то правильное предметное информирование последних гарантировано практически всегда. А значит, то, как наиболее эффективно поступить в тот или иной момент времени (будь то продажа или покупка), их клиентам заблаговременно хорошо известно.
3) Инфляция уже несколько месяцев как не является основным ньюсмэйкером. По официальным данным Бюро статистики, ее декабрьские показатели в годовом выражении составили 3.3-3.4%. Хоть это по-прежнему и далеко от цели Федеральной Резервной Системы (далее — ФРС) в 2% в год, но стабильное ее пребывание на этом уровне на протяжении 3-4 последних месяцев внушило практически всем участникам финансовых рынков здоровый оптимизм и позволило им открыто делиться своими положительными прогнозами с общественностью на предмет предстоящих действий ФРС по снижению учетной ставки по краткосрочным кредитам. Особенностью процентных ставок на 30-летние кредиты на недвижимость является то, что их величина не связана напрямую с регулируемыми ФРС процентными ставками, а зависит от доходности 10-летних казначейских облигаций США. Так, например, в моменте, когда такая доходность превышала 5% годовых, процентная ставка по таким кредитам на недвижимость доходила аж до 8%. И наоборот — снижение этой доходности до 4.1% повлияло на снижение кредитной ставки аж до 6.6% годовых. Хоть прямой пропорциональной зависимости в таком движении и не усматривается, финансовые эксперты отмечают, что на протяжении нескольких лет в «доковидное время» разница между такой доходностью и процентами по 30-летним кредитам составляла 2% +/-. Таким образом, на конец января уже усматривалась тенденция к снижению процентной ставки еще на 0.5% уже только по этой причине.
4) Многолетняя практика предыдущих президентских выборных циклов в США (и не только здесь) показывает, что примерно за 6 месяцев до очередных таких выборов в стране происходят значительные положительные изменения в общем финансовом положении ее граждан или, как минимум, в информационном фоне. Эта во многом психологическая особенность всегда позволяет властям оптимистично настраивать электорат впредверье выборов вне зависимости от гражданской позиции голосующего. В этом году такие президентские выборы в США запланированы на ноябрь с последующим вступлением в должность законно избранного президента в январе 2025 года. Таким образом, примерно с конца марта этого года можно смело настраиваться на постепенный, но поступательный позитив в экономической сфере в США по всем фронтам. Нас же интересует то, как данное событие отразится на рынке недвижимости. И как раз здесь и усматривается цикл существенного снижения базовых процентных ставок ФРС вплоть до ноябрьских выборов и в некоторый период времени после них. Это в свою очередь настроит большую часть населения на уверенную активность в сфере недвижимости, поскольку формально удешевит стоимость заемных денег на эти цели. Однако, основная неприятность для покупателей будет в том, что отслеживающие эти обстоятельства продавцы, а также увеличившийся спрос вместе создадут схожий «ковидному» эффект роста цен, хоть, конечно, и не в тех масштабах. Покупателям при этом нужно быть готовыми к тому, что приобретать дома в такой ситуации придется в сжатые сроки, поскольку рост цен на недвижимость также будет сопровождаться постепенным «таянием» покупательской способности предварительно одобренного Вам размера кредита, а также потребует Вашего большего личного финансового участия в сделке, как то:
- большего размера первоначального взноса;
- наличия полной суммы, необходимой для закрытия сделки (closing costs) со своей стороны или даже еще и полностью или в части со стороны продавца;
- наличия дополнительных денежных средств на необходимость «перебить предложение другого покупателя-конкурента» или на устранение дефектов дома, с которыми, может оказаться, что придется его купить по этой же причине.
5) Последовавший таким образом рост цен в моменте таит за собой и еще одну неприятность — возможный low appraisal. Результат процесса оценки дома независимым оценщиком (а не сотрудником банка или риелтором!) для определения рыночной цены дома является ключевым для банка перед финансированием такой сделки. Поскольку по методике Сравнительного анализа, преимущественно используемого оценщиками для не новых домов (составляющих львиную долю всех сделок), ими принимаются во внимание рыночные данные по уже закрытым сделкам за предшествовавшие 6 месяцев (так называемые «comps»), то резкий рост цен на недвижимость как результат договоренности продавцов и покупателей может начать не находить объективного ретроспективного подтверждения, что повлечет за собой либо большие затраты со стороны покупателей на покрытие такой разницы полностью или в части или же вынужденное и финансово болезненное расторжение сделок (затраты на проведенные инспекции и саму оценку дома от оценщика, как правило, не компенсируются покупателю продавцом).
Таким образом, на основе опыта нами указаны лишь основные предполагаемые варианты развития предстоящих в этом году событий. Отслеживая рынок недвижимости в реальном времени, мы продолжим делиться с Вами любыми изменениями на нем, поэтому обязательно оставайтесь с нами и держите руку на пульсе событий.
Во избежание разочарований за свой счет работайте только с профессионалами!
Всегда рады ответить на Ваши вопросы!
Ваш риелтор в штатах Флорида, Орегон и Вашингтон
и на острове Самуи в Таиланде
Александр Сорокин
503-863-9369
