Каждый, кто впервые покупал в Америке дом, помнит, с какими реалиями столкнулся: как хотел применить при этом весь свой «совковый» багаж знаний и как это не работало, как хотел подстроить/перестроить систему под себя и как оно снова не работало, как хотел торговаться, используя весь свой арсенал соответствующих навыков, и как это было никому неинтересно… Можно долго продолжать этот список индивидуальных разочарований, возмущений и растущих по ходу процесса предрассудков, но всё в итоге сводится к разнице культур, национальному многообразию со своими особенностями, а, главное, – к уже десятилетиями сложившейся системе функционирования американского рынка недвижимости, на котором свои правила игры, свои тренды, попеременно сменяющие друг друга, свои приемы, которые бесконечно эволюционируют и многое другое, что не приемлет никакого вмешательства каких бы то ни было чужаков; эта система просто их безжалостно перемалывает и выплевывает, заставляя учиться на своих ошибках и подстраиваться под то, что есть, а не делать так, как хочется или привыкли.
Всё это хорошо известно любому начинающему риелтору, не говоря уже о делающем свои первые шаги на рынке недвижимости покупателе. Так, каждый риелтор помнит, как поначалу многократно проигрывал не один десяток своих первых bidding wars, как было тяжело совместить только что полученные знания с определенными предрассудками клиентов, которые хотели, чтобы было сделано так, как они хотели, а не как рекомендовал им их риелтор; сколько было, как казалось, впустую потраченного времени и набитых шишек. У покупающих впервые было свое собственное разочарование, когда выходило так, что либо промазывали в цене на десятки тысяч долларов, «не желая переплачивать», или когда эта разница была всего лишь в районе одной обидной тысячи долларов. Вспоминались все ненужные кредитные карты, которые были получены в пылу погони за экономией пары сотен долларов в магазине в то время как страдала кредитная история, из-за чего в итоге приходилось брать много более дорогой ипотечный кредит (mortgage) ввиду испорченного credit score.
Весь этот свой и чужой опыт неволей вспоминается, когда приходит время переезда с одного побережья на другое – из Орегона/Вашингтона во Флориду или наоборот. Учитывая, что по статистике житель Америки меняет своё место жительства раз в 5-10 лет, значительная доля таких перемен приходится на переезды глобального плана со сменой привычных ежедневных жизненных устоев и вынужденным подстраиванием к новым правилам игры. Помня все набитые шишки при покупке дома в Орегоне/Вашингтоне, люди хотят использовать этот опыт и при переезде во Флориду, полагая, что ключевые вещи не могут сильно различаться, а потому все, что еще относительно свежо в памяти с предыдущей орегонской/вашингтонской покупки и уж тем более совсем недавней продажи своего дома, должно найти свое применение.
Но не тут-то было. Функционирование флоридского рынка недвижимости имеет ряд ключевых отличий от нашего северо-западного:
- Дешевизна земли. Средняя цена за четверть акра в районе Port Charlotte – North Port – Rotonda (побережье Мексиканского залива) составляет около $5 тысяч. Основная причина этого кроется в том, что подавляющее большинство земельных участков не имеют никаких коммуникаций, кроме электричества. Исключение составляют более-менее крупные города. То есть сектор жилой недвижимости базируется на принципе самодостаточности, схожего с сельской местностью Орегона/Вашингтона: свои колодец и септик, а если очень нужно, то и пропановая колонка. Преимущества такого подхода в минимальных тратах на коммунальные услуги, когда можно из собственного колодца абсолютно бесплатно набрать не одну тысячу галлонов в собственный бассейн и откачивать септик раз в 2-4 года. Вывоз мусора во многих местах входит в property tax, а потому такой счёт может отсутствовать как таковой. Отсюда складывается обманчивое впечатление о дешевизне недвижимости во Флориде, поскольку стоимость строительства во многом соизмерима с Орегоном/Вашингтоном – схожая стоимость строительных материалов и по некоторым позициям чуть меньшая стоимость рабочей силы ввиду ее относительного изобилия (население Флориды составляет около 20 миллионов человек, что примерно на 40% превышает население Орегона и Вашингтона вместе взятых).
- Оценка дома непредсказуема. В Орегоне/Вашингтоне мы привыкли к тому, что в результате Сравнительного анализа стоимости дома мы достаточно корректно определяем его покупную цену. Практика показывает, что количество случаев несогласия оценщиков с ценой дома по контракту минимально. В случае если такое обстоятельство имеет место, в девяти случаях из десяти продавец соглашается привести контрактную цену в соответствие с оценочной, снизив ее по факту. Абсолютно иная картина на этот счет наблюдается во Флориде. Там также делается Сравнительный анализ для определения цены дома для предстоящего оффера, но ввиду многообразия нетиповой застройки (отсутствие массово застроенных neighborhoods) оценщики сталкиваются со сложностями определения рыночной цены дома. Им приходится использовать comps (сравниваемые дома) в относительной близости к искомому дому, которые далеко не всегда идентичны и схожи с ним. В итоге руководствуясь рядом ключевых критериев и методов, оценщики довольно часто не подтверждают стоимость дома, о которой прежде договорились продавец и покупатель. Оспаривание оценки возможно, но практика показывает, что шанс что-либо «выторговать» у оценщика при таком подходе практически отсутствует. Это приводит к тому, что покупатель стоит перед дилеммой – доплачивать разницу или выходить из сделки ввиду отсутствия лишних денег на это. Редко продавец идет навстречу, соглашаясь незначительно пододвинуться к оценочной стоимости и еще реже соглашается с ней. По этой причине во Флориде распространены 2 вида контрактов: «as-is» и «no appraisal contingency». Первый тип нам знаком, но с определенными изъятиями – так, в Орегоне/Вашингтоне «as-is» трактуется как «дом продается в текущем конструктивном состоянии, переделываться под новые стандарты не будет», во Флориде – «дом продается в текущем качественном состоянии; никакие ремонтные работы продавец проводить не станет». Это существенное отличие основано на том, что в большинстве своем продавцы флоридской недвижимости фактически не проживают в ней, и она является их вторым домом, или vacation home. Они не присутствует на месте, а потому никакие лишние сложности, связанные с приведением чего-либо в соответствие с чем-либо, им неинтересны. Этот момент достаточно тяжело укладывается в сознании переезжающих орегонцев/вашингтонцев, поскольку семейный бюджет есть семейный бюджет и выделение денег на то, что сами, возможно, только что добровольно чинили для покупателя в доме, который ему только что продали, психологически давит с ощущением – «почему же все везде за наш счёт? Продавая, чинили сами, теперь покупаем и снова чиним сами!» К сожалению, таковы реалии переезда во Флориду. Зато при переезде из Флориды в Орегон/Вашингтон такой проблемы не наблюдается, поскольку дом продается в полном «as-is» состоянии во Флориде, а приобретаемый дом на Северо-западе подчиняется уже местным правилам, при которых уместно просить продавца об устранении тех или иных недостатков.
Относительно «no appraisal contingency». Продавец даёт понять, что цена, по которой он готов принять Ваш оффер, окончательная и что он не будет рассуждать с Вами на предмет предстоящей коррекции цены вниз при соответствующем заключении оценщика. В связи с чем покупателю нужно быть предельно аккуратным со своим ценовым предложением, так как при его несовпадении с оценкой придется либо доплачивать разницу (какая бы она ни была, если иное не согласовано в контракте), либо выходить из сделки, потратившись на инспекции и оценку.
И это – лишь одни из немногих нюансов, с которыми приходится иметь дело при покупке недвижимости во Флориде. Ваша информированность, а значит, подготовленность к выполнению новых задач на новом месте – залог Вашего успеха! Работайте с профессионалами и имейте дело только с квалифицированной помощью.
Материал подготовлен
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во Флориде, Орегоне и Вашингтоне
