ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ КУРС
“ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США”
Наверное, все мы слышали, что при покупке дома нужно обязательно его проинспектировать. Но многие при этом задавались вопросами: а действительно ли это прям так уж и обязательно (мол, может, лучше сэкономить) и какой в этом практический смысл?
Итак, разбираемся во всем по порядку.
Убеждены, что на данные вопросы следует отвечать только комплексно и всесторонне, чтобы избежать соблазна какой-либо однобокой трактовки, нивелирующей значение всей этой темы.
1. Практические и психологические аспекты. Это, пожалуй, самая важная и ключевая составляющая данного вопроса. Инспектирование (читай – проверка текущего состояния) дома – это выяснение для себя всего, что из себя на деле представляет дом – как с юридической, так и фактической сторон. Так, Вы узнаете, прежде всего, была ли вообще законна постройка отдельно взятого дома, то есть были ли изначально получены все необходимые разрешительные документы, были ли они соблюдены по ходу строительства, и подтверждает ли County факт окончания строительства и надлежащего предъявления дома к процессу его “государственной” приемки. Если все было надлежащим образом соблюдено, то у любого объекта появляется ряд неотъемлемых признаков об этом как то: законное описание (legal description), налоговый идентификатор (TAX ID), почтовый адрес, Свидетельство о приемке (Certificate of Occupancy). При наличии всего перечисленного можно с уверенностью сказать, что тот или иной объект юридически существует и – да, как ни странно, выяснение всего этого – тоже необходимый элемент инспектирования приобретаемого объекта. Причем, согласно законодательству всех трех рассматриваемых штатов – Орегона, Вашингтона и Флориды, выяснение вышесказанных обстоятельств отдается на откуп самому покупателю, а не, к примеру, его риэлтору. Первое, что при этом приходит на ум покупателя, это недоумение в том, что он по определению не сведущ в такого рода тонкостях и зачастую не может самостоятельно найти ответы на данные вопросы, ни не зная, что именно, ни где это можно выяснить. Поэтому важной частью информирования покупателя со стороны его риэлтора является разъяснение этого важного нюанса, включая и то, как в итоге покупателю все же в этом разобраться и при чьей помощи.
Фактической стороной инспектирования является раскрытие технических особенностей дома как объекта недвижимости до таких нюансов, которые стали бы способны дать ответы на вопросы о состоянии как конструктивных элементов дома, так и его бытовых приборов (систем отопления/кондиционирования, плиты, посудомойки, холодильника, водонагревателя, стиральных/сушильных машин, гаражных ворот и т.д.), а также и косметической/эстетической его стороны. Выявление при этом любого рода расхождений с определенными строительными кодами и/или приемлемыми с точки зрения устоявшихся обычаев делового оборота требованиями к состоянию таких элементов и является целью инспектирования. Ниже рассмотрим одни из основных вариантов практической применимости таких инспекционных отчетов.
2. Новостройки. Абсолютно естественным является представление нового дома как некой идеальной из всех возможных вариантов конструкции, в которой должно быть не к чему придраться и где все по определению должно быть в рабочем состоянии. На практике же это обстоит не совсем так. Как в случае и с не новыми домами, инспекционные отчеты по новостройкам легко могут представлять из себя увесистые тридцать пять – сорок страниц фотографий выявленных дефектов и мелкого текста с их описанием. Первая реакция покупателя при получении такого Отчета – это шок. Поскольку в этот момент происходит полное непонимание того, как подобное вообще может иметь место в новом доме?! Но это – исключительно вопрос своевременности и степени подготовки правильных ожиданий у покупателя его риэлтором. На самом деле в силу специфики новостроек застройщик не заинтересован прослыть продавцом некачественного товара, а потому не менее покупателя заинтересован в том, чтобы предоставить последнему товар хорошего качества. Так как в подавляющем большинстве случаев при подписании договора купли-продажи новостройки используются специально разработанные юристами застройщика формы, в них находят свое отражение в том числе и нюансы, связанные с устранением выявленных при инспектировании дома недостатков. При этом почти во всех случаях устраняется все выявленное инспекторами, включая практически любого рода косметические недостатки. Устранение дефектов в таких случаях не ограничивается датой закрытия сделки и часто осуществляется силами застройщика и в разумное время после нее по согласованию с покупателем. Кроме того, у новостройки имеется еще и гарантия застройщика, которая разбита по срокам действия в зависимости от того, относится ли она к косметической составляющей, или к неотъемлемым бытовым приборам, или конструктивным элементам дома – от одного года до десяти лет соответственно.
3. Б/у дома. Процесс работы над согласованием устранения недостатков не нового дома имеет свои тонкости. Так, в отличие от ситуации с новостройками, если контрактом не оговорено иное, состояние дома, имеющее место на день закрытия сделки, – это такое состояние, с которым покупатель фактически согласился. Все, что не оказалось устраненным или иным образом компенсированным продавцом покупателю, как бы унаследуется последним. После закрытия сделки по такому дому покупатель уже довольствуется тем, что получил. На практике процесс согласования устранения дефектов такого дома сопровождается либо требованием покупателя о соразмерном снижении его цены / компенсации покупателю его расходов по закрытию сделки полностью или в соответствующей части (closing costs), предполагая, что покупатель будет вынужден понести известные расходы в этом направлении в будущем, либо требованием к продавцу об устранении таких недостатков до (с предъявлением покупателю оплаченного счета от лицензированного контрактора) или после закрытия сделки (из зарезервированной в эскроу соответствующей денежной суммы), но в любом случае за счет продавца. Таким образом, покупатель получает не просто результат работ по устранению заботящих его дефектов, но и определенную срочную гарантию качества задействованного в этом контрактора.
Конечно же, необходимо понимать, что чтобы досконально исследовать приобретаемый дом, нужно рассмотреть его изнутри, для чего потребовалось бы либо расшить все настенные покрытия, либо изначально принимать участие в постадийной приемке этого дома на стадии его строительства. Ни то, ни другое не является практически применимым: так, продавец почти во всех случаях не разрешит Вам для этого вскрывать стены изнутри или снимать сайдинг снаружи дома, да и когда этот дом строился, Вы, наверняка, даже и не знали, что будете когда-то покупать именно этот дом. Поэтому во всех физических инспекциях всегда (!) присутствует некий элемент условности его результатов. Даже при всей возможной полноте инспектирования дома всегда остается определенный элемент неизвестности относительно состояния тех или иных конструктивных элементов дома, что покупатели вынуждены на свой страх и риск по-житейски принять.
Помимо покупателя при покупке дома в кредит в инспектировании дома не меньше заинтересовано и финансирующее такую сделку банковское учреждение. Поэтому в зависимости от типа займа по сделке существуют и определенные банковские требования к состоянию дома – от обязательного наличия плиты на кухне и отопления дома как такового до отсутствия признаков плесени на чердаке и стоячей воды в подполе. Иначе все подобного рода выявленные дефекты даже при своей приемлемости для покупателя могут стать обязательными к устранению продавцом по требованию банка, который не профинансирует такую сделку впредь до предоставления документации об обратном. Узнаёт же банк о наличии подобного рода дефектов либо из документов по самой сделке (договор купли-продажи, Seller Disclosure и т.п.), либо из заключения выявившего их оценщика, который помимо определения рыночной стоимости дома еще и призван убедиться в отсутствии соответствующих критичных для банка дефектов.
В силу многогранности местных климатических и топографических нюансов в разных штатах есть еще и своя определенная специфика относительно инспектирования. Так, например, во Флориде для получения минимального тарифа на рядовое страхование дома могут потребоваться такие виды дополнительных инспекционных отчетов как 4-point и Wind mitigation.
Здесь мы подготовили для Вас лишь базовую информацию относительно сути инспекций и их необходимости, чтобы не пришлось покупать дом “на авось”. Каждый же волен сам определять для себя степень важности и уровни глубины и затратности этого процесса.
Всегда пристально следим, анализируем, советуем и помогаем Вам в осуществлении Ваших задач с недвижимостью
Во избежание разочарований за свой счет работайте только с профессионалами!
Всегда рады ответить на Ваши вопросы!
Ваш риелтор в штатах Флорида, Орегон и Вашингтон
и на острове Самуи в Таиланде
Александр Сорокин
503-863-9369
