Авторские Двигаем Недвижимое

Инструкция для начинающего инвестора в недвижимость

Двигаем Недвижимое

Слушай радио Славик Фэмили | Listen to Radio Slavic Family Live | KXPD 1040 AM Portland

Задача приумножения или, как минимум, сохранения капитала – одна из ключевых в предпринимательстве. Не исключение и инвестирование в недвижимость, которая во все времена считалась выгодным активом. И как и любому другому активу, недвижимости тоже присущи взлеты и падения при рассмотрении инвестирования в нее в краткосрочной перспективе. 

Итак, рассмотрим её плюсы и минусы в широком и узком смыслах в сравнении с некоторыми другими распространенными активами.

Первым и, пожалуй, основным сдерживающим фактором от наплыва в недвижимость всех и вся является ее цена, то есть стоимость входного билета в пул ее держателей. В отличие от акций, облигаций, металлов и прочих активов, где размер актива можно дробить, делая его цену в конечном итоге доступной для большинства, с недвижимостью такой подход не работает в силу признака целостности такого объекта. «Дорого» и «дешево» в недвижимости определяется прежде всего ее местоположением и далее по нисходящей – ее типом (жилая или коммерческая), степенью ее уникальности (является ли тот или иной объект одним из многих в искомой местности или он своего рода неповторим), соотношением спроса и предложения (при смещении акцента в сторону спроса цена повышается, и наоборот), ликвидностью (скорость продажи в сравнении с другими объектами недвижимости), функционалом (наличие арендных возможностей как дополнительных к обычным жилым), возможностью приобретения ее в кредит (так называемый leverage, или «плечо», когда при недостатке собственных денежных средств товар все-таки можно приобрести за счет чужих, заемных средств), затратностью содержания (налоги, капитальные и текущие расходы, затраты на обслуживающий персонал и т. п.) и некоторыми другими факторами.

Рассмотрев данные составляющие, каждый определяет для себя степень интереса именно в недвижимости как в активе, взвесив все «за» и «против», а также и любые другие альтернативные варианты инвестирования.

Если все-таки в итоге чаша весов склоняется в сторону приобретения объекта недвижимости, инвестор переходит ко второй стадии – максимизации прибыли и оптимизации расходов. Это не менее сложный этап, поскольку в рамках этого процесса уже придется познать все тонкости практического владения объектом недвижимости с присущей ему индивидуальностью, которая не всегда очевидна и до конца понятна на стадии его подбора. 

Так, любой актив должен быть хорошо изучен, чтобы заранее определить его самые слабые места, которые потенциально могут причинять неудобства в будущем как то: 

  • Степень износа. Пожалуй, ключевая вещь, полное знание которой позволит Вам корректно выстраивать коммерческие ожидания и избежать разочарования в виде непредвиденных расходов. Значение всестороннего инспектирования объекта для этих целей невозможно переоценить, поскольку благодаря именно этому инструменту инвестор получает информацию о том, с чем он в действительности имеет дело, какие дефекты нужно адресовать продавцу для устранения или соразмерной компенсации или, если это невозможно в силу вынужденных обстоятельств (bidding war), определить свой дополнительный бюджет на их самостоятельное последующее устранение. Когда мы имеем дело с не новым объектом недвижимости, помимо вопросов конструктивного характера самого здания, возникают еще и вопросы остаточного полезного срока службы всевозможных электроприборов (appliances), которые требуют безотлагательного решения: замена на новые, формирование пропорционального резервного фонда на случай выхода их из строя, приобретение страховки от поломок (Home Warranty). В каждом случае подход или комбинация подходов могут отличаться, исходя из здравого смысла и целесообразности, хотя многие инвесторы предпочитают прибегать к универсальным приемлемым для них практическим решениям (например, полная замена домашней техники на новую вне зависимости от оставшегося срока службы имеющейся, чтобы иметь гарантию производителя; или приобретение Home Warranty на каждый дом безотносительно к его состоянию и т. д.).
  • Степень востребованности (capitalization rate). Ключевыми моментами здесь являются следующие: а) чем короче срок окупаемости объекта недвижимости, тем он дороже, и наоборот, б) насколько широк выбор потенциальных арендаторов (как быстро в случае ухода арендатора удастся найти ему замену; имеются ли арендаторы-конкуренты на такой объект, которые позволят держать арендные ставки на желаемом уровне).
  • История ценообразования на данный объект за последние 6-12 месяцев. Очень важно проследить, что происходило с рынком в данной местности за указанное время, чтобы понять, стоит ли ожидать роста стоимости объекта и в каких пределах в рамках предполагаемого срока владения объектом с момента его приобретения.
  • Ликвидность. То есть как быстро удастся реализовать объект на открытом рынке в случае необходимости. Примерным индикатором этому может служить история объекта до Вас: как часто объект менял собственника (и желательно причины этих событий), что происходило с ценой таких сделок (росла ли его стоимость или он продавался с дисконтом), как много времени занимал поиск нового покупателя каждый следующий раз?
  • Расходы по реализации объекта при необходимости. Это тоже очень важная составляющая бизнес-плана по приобретению и владению объектом недвижимости. Нужно уделить время и серьезно отнестись к выяснению этого момента, поскольку помимо, казалось бы, известных вещей, таких как расходы на title insurance для покупателя, риелторские комиссионные, escrow fees и прочее, еще могут быть и связанные исключительно с Вашим личным статусом (например, Орегон облагает 4% налогом продавца недвижимости, который не является в момент сделки резидентом штата; а государство может обложить Вас и более серьезной ставкой в размере 20% при определенных обстоятельствах в случае если Вы являетесь иностранным инвестором, то есть не резидент и/или не гражданин США). За ответами на данный тип вопросов нужно обратиться к лицензированному бухгалтеру или юристу, а также и напрямую в IRS.

Отдельного внимания заслуживают вопросы оптимизации налогообложения и юридической защищенности инвесторов. 

Как видно из данного материала, вопрос инвестирования в недвижимость весьма многогранен и при корректном и продуманном подходе позволит Вам сделать это максимально комфортно и выгодно.  

Работа с профессионалами и получение информации из достоверных и правильных источников – залог Вашего инвестиционного успеха! 

Александр Сорокин

Материал подготовлен 
риелтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate) 
503-863-9369 
Лицензирован во Флориде, Орегоне и Вашингтоне