ДВИГАЕМ НЕДВИЖИМОЕ. НЕДВИЖИМОСТЬ В США
Ровно два года назад Мир столкнулся с новыми подходами к пониманию простуды и именно с того времени новые сопутствующие реалии относительно недвижимости никак не могут нормализоваться; строительная и рыночная (продажи) индустрии продолжают претерпевать невиданные до сих пор явления. Такие, как дефицит стройматериалов (и, как следствие, многократный рост их стоимости) и шквальный спрос на недвижимость (исторически дешевые заёмные средства и глобальная миграция в поисках лучшей жизни).
Первый звоночек на этот счет прозвонил летом 2020-го, когда, оправившись от первичного шока, связанного с принудительными закрытиями бизнесов и отправлением всех в карантин, строительная индустрия начала пытаться найти своё место в этой новой системе координат. И тут-то выяснилось, что доселе беспрепятственные, с точки зрения пересечения государственных границ, товарные потоки пострадали у самых их корней – в местах производства. Поскольку изготовление львиной доли стройматериалов, применяемых на американских стройках, приходится на Китай и Канаду, то факты вышеуказанных карантинов там пробили ранее невиданную брешь в цепочках поставок. Всё это с определенным запозданием аукнулось нежеланными и непредсказуемыми последствиями в виде задержек в окончании строительства объектов недвижимости и сдаче их в эксплуатацию.
Тогда казалось, что это – краткосрочное явление, которое надо просто перетерпеть, но, однако ж, на практике оно дошло до вынужденных расторжений застройщиками контрактов с клиентами с последующими выплатами договорных неустоек. Это было очень больным обстоятельством для застройщиков; кому-то это даже отчасти напомнило кризис 2007-2008-х годов. Резкое увеличение стоимости стройматериалов, сопряженное с существенными задержками в их поставках, просто никак не могли были быть заранее учтены. Очень большое количество застройщиков, не расторгнувших сделки, закрывали их с существенными убытками для себя, предоставляя шанс на такую же серьёзную прибыль (equity) своим клиентам-покупателям. Последние тут же продавали купленные таким образом дома с наценкой в десятки тысяч долларов, большую часть которой и составляли убытки их контрагентов (застройщиков). В силу острой необходимости в защитных механизмах застройщики массово пересматривали тексты своих типовых контрактов с будущими клиентами, чтобы избежать кабальных условий для себя в случае дальнейшего ухудшения ситуации с поставками и ценообразованием стройматериалов. В тех случаях, когда застройщики желали «сохранить лицо» не в ущерб общему со своими клиентами делу, они пытались объяснить им необходимость пересмотра цен по контрактам, чтобы в том числе соблюсти статус-кво: сохранить для себя приемлемый размер прибыли по сделкам с выгодой для клиента-покупателя, конечная цена дома для которого на растущем рынке по-прежнему бы оставалась привлекательной.
Тяжело точно сказать, каким именно оказалось соотношение таким образом пересогласованных и расторгнутых сделок, но о последних было слышно значительно меньше.
2021-й год ознаменовался «светом в конце тоннеля» этих проблем: последовала нормализация с поставками стройматериалов и нисходящая коррекция их стоимости, дешевые кредиты стимулировали покупателей тормошить свои накопления на предмет первоначальных взносов и так далее. Однако, в 2022-м с самого начала все снова пошло по пессимистичному сценарию: сперва буквально с конца первой недели января без каких бы то ни было веских причин внезапно стала расти процентная ставка на 30-летнюю ипотеку – с 3.11% до 3.92% к началу марта. Далее некрупные застройщики стали повально извещать своих покупателей либо сперва о необходимости пересмотра цены по контракту на строительство, а потом все-таки о расторжении договоров ввиду невозможности их исполнения по причинам просрочек поставок стройматериалов, либо сразу вели разговоры о расторжении таких контрактов, поскольку новые типовые формы контрактов (так называемых договоров присоединения) уже позволяли безболезненно это делать.
За 2021-й год средний рост цен на недвижимость по Флориде составил 24%. На самом деле это – просто невероятная величина, за которой следует и рост стоимости аренды. Поначалу было непросто распознать истинную причину такого роста, поскольку массовая миграция во Флориду по большей части из демократических штатов (с более жёсткими антиковидными правилами) весьма серьёзно подогревала спрос и, как следствие, рост цен. В итоге очень многие эксперты склоняются к тому, что таким образом просто сложился «идеальный шторм» как комбинация всех вышеуказанных факторов с непредсказуемым в дальнейшем развитием событием, поскольку в рамках новых производственных и логистических цепочек стали образовываться произвольные инерции, серьёзным образом влияющие на конечные цены. Также человеческий фактор искусственного дозирования (дефицит) в поставках материалов по разным причинам привел к взвинчиванию цен на ровном месте.
Застройщики начали пересматривать подходы к маркетингу своей продукции, что иногда чуть ли не выглядело так, что покупателя буквально выдавливали из сделки под предлогом его дальнейшего неквалифицирования на заём по разным причинам: недостаточный доход ввиду резкого роста процентных ставок или банальный пересмотр лендером критериев к финансированию. Особенно часто такое усматривалось в ситуациях, когда застройщик работал в связке с так называемым preferred lender, то есть, как правило, аффилированным с самим застройщиком лицом (все или несколько одинаковых учредителей, наличие квалифицированного пакета акций/голосов для влияния на существенные решения друг друга и так далее). В результате такого «выдавливания» покупателя строящийся дом перевыставлялся застройщиком обратно на рынок по уже скорректированной на соответствующий день значительно более высокой рыночной цене. То есть в таких случаях застройщики были только рады выходу покупателя «из игры», поскольку его давно замороженная цена (более шести месяцев назад) тут же бесконтрольно пересматривалась.
В подобных случаях особое значение имело и имеет то, с какими специалистами Вы работаете, поскольку несвоевременное понимание сути происходящего быстро может оставить Вас вне этой очень жёсткой, но выгодной игры. Часто консультация практикующего в этой сфере юриста – обязательная вещь, прежде чем настраиваться на пессимистичный лад. В подавляющем большинстве вышеуказанных случаев смена лендера с «preferred» на стороннего решала проблемы в пользу покупателей, которые впоследствии успешно закрывали сделки. В других ситуациях покупателям приходилось подбирать более сложную комбинацию противоядия, но почти всегда из подобного удавалось найти верный выход в команде профессионалов.
Работайте только с профессионалами!
Материал подготовлен
риэлтором Александром Сорокиным
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Лицензирован во
Флориде, Орегоне и Вашингтоне
