Несмотря на кажущийся «несезон» этой осенью на рынке недвижимости Portland Metro Area (Орегон + Вашингтон), в действительности в очень многих случаях покупатели продолжают сталкиваться с дефицитом предложения и, как следствие, весьма жесткой конкуренцией при подаче офферов. Так, имеются zip codes, где в целых микрорайонах в наиболее востребованных ценовых диапазонах можно наблюдать лишь 2-3 новых листинга в месяц. При этом не имеет особого значения, насколько нов или стар этот микрорайон, поскольку показатели по листингам и в тех, и в других выравниваются примерно через 2 года после ввода дома в эксплуатацию (что по большей части связано с налоговой составляющей).
Итак, чтобы чувствовать себя уверенно и в то же время реалистично подходить к процессу выбора дома, старайтесь иметь хотя бы $10,000-15,000 запас в своем pre approval (при цене дома в диапазоне $300,000-350,000), чтобы при необходимости можно было использовать его в полном объёме в условиях bidding war, когда продавец ожидает от каждого направившего оффер максимально возможной цены при наилучших прочих условиях. К примеру, если Вы можете позволить себе дом за $350,000, старайтесь подыскивать его в диапазоне $330,000-350,000, чтобы при необходимости можно было использовать его целиком и выглядеть конкурентно. Альтернативой этому может являться больший, чем планировалось, первоначальный взнос – к примеру, не 3%, а 7-10%, чтобы, используя фиксированную заемную сумму, можно было увеличить свое предложение за счет такого источника.
Для опасающихся приобретать дом сейчас по каким-то общеэкономическим причинам, напомним, что рост цен на аренду за последние 2 года в некоторых случаях составил 20-25%. Сам по себе рынок аренды весьма чувствителен к движению цен на недвижимость в целом, и уверенный рост стоимости аренды волей-неволей заставляет рассматривать вариант приобретения дома как много более выгодный.
Этой осенью мы имеем исторически минимальные процентные ставки на mortgage. Это особенно важно для желающих приобрести дом с комфортным для себя ежемесячным платежом за mortgage. Довольно редкий случай, когда этим можно весьма выгодно воспользоваться.
Постарайтесь быть во всеоружии на предмет устранения косметических недостатков дома, чтобы любого рода несложные дефекты особенно несвежего дома Вас не пугали. Такой «Курс молодого бойца» Вы сможете легко пройти посредством Youtube и других информационных онлайн ресурсов.
Составьте список ключевых наиболее затратных вещей по дому (замена/ремонт крыши, сайдинга, плесень на чердаке, прогнившая дека, вода или повышенная влажность в подвале/подполе и так далее), чтобы максимально оперативно сконцентрироваться на выявлении именно их. Имейте под рукой контакты контракторов по этим чувствительным направлениям, чтобы можно было при необходимости быстро проконсультироваться или привлечь их к оценке восстановительных работ.
Обязательно заблаговременно обсудите возможные рассрочки с контракторами (мотивированный клиент – лучший клиент для контрактора), что создаст для Вас leverage (информационное преимущество) перед покупателем-конкурентом, когда Вам не нужно будет сразу выкладывать полную сумму ремонта, а будет возможность разбить ее на несколько месяцев. Это снизит финансовую нагрузку при покупке дома и позволит сконцентрироваться на других важных моментах при подаче оффера.
Обсудите с лендером минимально возможные сроки закрытия сделки, а с продавцом – нужен ли ему rent back? Чуткость никогда не бывает лишней. 2-3 недели бесплатного пребывания продавца в доме после закрытия сделки значительно предрасположит его в Вашу пользу.
При возможности не просите продавца оплаты Ваших closing costs, а при необходимости – по-человечески разъясните причину.
Используйте максимально возможный первоначальный взнос и чуть больший, чем принято, задаток. Демонстрация покупательской силы при покупке никогда не бывает лишней.
Пробуйте добиться разрешения продавца на предварительные инспекции дома до подачи оффера. Зная с чем имеете дело, Вы сможете максимально сильно и разносторонне отразить Ваше желание о покупке в оффере без лишней перестраховки (относительно неизвестного) как сдерживающего фактора.
Не включайте в оффер неоговоренную в листинге бытовую технику без предварительного согласования этого с продавцом! Такой подход может сыграть Вам недобрую службу, и Вы можете показаться продавцу самонадеянным и по-нехорошему дотошным. Исключение: когда Ваш оффер выше рыночной цены дома.
Не забывайте, что Ваш риелтор – это тот самый профессионал, который должен уверенно вести Вас по ходу процесса покупки от начала и до конца, отвечать на все Ваши вопросы, а порой и предвосхищать их.
Ваша уверенность в своем риелторе – залог хорошей командной работы и положительного результата.
Принимайте решения вовремя, поступайте экономически грамотно, работайте только с профессионалами!
Всем удачи! Приятных продаж и покупок!
Ваш риелтор в штатах Орегон и Вашингтон,
Александр Сорокин
503-863-9369
Add Comment